加载中…赵传先：典型房地产企业研究之万达：万达订单地产
(2011-11-19 17:02:12)
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房地产楼市研究襄阳房地产律师营销研究赵传先杂谈 |
分类： 典型房地产企业/项目研究 |
•一、万达订单地产主要内容
Ø
第一、联合协议。租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款，包括目标城市选择、面积要 求、租金条件等等。
Ø
第二、平均租金。为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的租户约定，全国除北京、上海 外，其它所有城市采用平均租金，不再就单个城市租金水平进行谈判。
Ø
第三、共同设计。万达根据租户需求量身定制。
Ø
第四、先租后建。主力店租户先签合同或确认书，然后万达才开工，约定不论租户是否开业，建成后 三个月开始计租。
二、万达“订单地产”的三个发展阶段
Ø第一代购物广场——单店
ü开始时间及项目：从
2002
年开始，主要有长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场等六个项目。
ü主要特点：向空中发展，一般是一个
5
万平方米
左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。
ü成功之处：开启订单地产的先河
–节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制，绝无浪费
–降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。
ü存在问题：沃尔玛的客流量很大，但首层人流却很少，经营状况不理想。
ü出现问题的原因：
–沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应。
–产权式商铺无法满足业主投资回报。
ü改进措施：推出新产品——第二代组合店
ü但是为回收资金，获取收益仍将底层小商铺高价卖给中小投资者，商铺售价在4－6万元/平米。
Ø
第二代购物广场——组合店
ü开始时间及项目：2003年开始，主要有沈阳万达商业广场等项目
ü主要特点：每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在１０万平方米左右。
ü旨在改进情况：避免只有一个主力店、目标客户不对应的问题。
ü存在问题
–
主力店比例太大，给项目的回报率不高。因为主力店比例很大，虽然抗风险能力强，交租稳定，但租金 低，影响到整个项目的投资回报率。
–
为平衡收益仍将小商铺高价出售给中小投资者，但小商铺回报率无法满足业主的投资预期，引起部分业主 投诉甚至闹事。
–
由于商铺出售后无法保证商场整体经营，给万达的后期运营带来极大的困难。
ü改进措施
–推出新产品——第三代城市综合体
–第三代原则上只租不售
–对以前出现项目实行各种改进
p售后反租：如济南、沈阳、长春等项目
–以沈阳和济南万达商业广场这些问题最为突出严重。
Ø对以前出现项目实行各种改进
ü加强整体营销，对部分已经售出的商铺进行大力包装与宣传。
ü进行股份制改革与重组，商业公司与战略合作伙伴的关系将转变为股东关系。
ü拆迁退铺
Ø第三代购物广场——城市综合体
ü开始时间及项目：
2004
年下半年，万达开始推出以宁波、上海、北京等地购物中心为代表的第三代购物中心。
ü主要特点：城市综合体包括购物中心、公寓、写字楼等功能单元。商业中
70% — 80%
是主力店，
20% — 30%
为室内步行街。零售业态占
60%
左右，休闲娱乐、餐饮文化等业态占
40%
左右。
ü成功之处：
–这种设计既避免了投资风险，又提高了投资回报率。
–部分成功项目，成为当地具有影响力的商业中心，如南宁万达商业广场。
ü存在问题
–巨大的资金压力
–为避免出售产权式小商铺所带来的各种问题，万达第三代产品原则上实行了只租不售的模式。但这给万达资金带来的巨大的压力。为此万达不得不放慢了扩张的速度。
ü应对措施
–REITs(房地产信托基金)
：万达引入麦格理，欲将其9项资产打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最终搁浅。
–CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)：万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS
，成为国内首例商业地产抵押证券。
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