赵传先：一二线城市楼市降价暗流涌动

基于下列事实，可以判断一二线城市的降价潮正在酝酿：

一、大型地产企业的融资方式发生变化：从银行借贷到股权融资。

    中粮地产1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。

    3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45％股权及其相应债权。

   　3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

    5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49％权益，恒大则拥有另外的51％股权。出让项目面积约134万平方米。

    一般情况下，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

      二、数据表明，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

    　一方面是房地产投资增速依然维持高位。1－4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3％。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。

    根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。

    三、降价迹象已在出现。

    4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。

    5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。

    四、一二线城市成交量正在下降

      据北京市统计局发布的数据，2011年1-5月份，北京市房屋交易面积451.5万平方米，同比下降26%，其中住宅销售面积312.3万平方米，同比下降29.8%。

　　而5月份的数据更让北京市吃惊：商品房销售面积下降46%，成为全国商品房销售面积下降最大的城市。

     北京中原地产统计数据表明，二线发达城市5月市场表现与一线城市基本相似，相比历史均值下跌39%。其中成都、南京、杭州、重庆分别下跌50%、47%、51%、40%；天津表现较好，下跌幅度仅为14%。

　　二线发展中城市中，青岛、石家庄下跌14%、10%；合肥表现较差，下跌41%。

    我们认为，以上情况主要发生在一二线城市，因此，一二线城市大部分的房企的降价促销可能在三季度末和四季度。而三四线城市也会有正常的促销活动，幅度不会如一二线城市疯狂。其中原因主要是四类城市的消费者构成不同。