第二章 项目规划设计策划营销

　　通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

　　项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

　　一 总体规划

　　1、项目地块概述

　　.项目所属区域现状

　　.项目临界四周状况

　　.项目地貌状况

　　2、项目地块情况分析

　　.发展商的初步规划和设想

　　.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

　　.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

　　.项目市场定位下的主要经济指标参数

　　3、建筑空间布局

　　.项目总体平面规划及其说明

　　.项目功能分区示意及其说明

　　4、道路系统布局

　　.地块周边交通环境示意：

　　地块周边基本路网

　　项目所属区域道路建设及未来发展状况

　　.项目道路设置及其说明：

　　项目主要出入口设置

　　项目主要干道设置

　　项目车辆分流情况说明

　　项目停车场布置

　　5、绿化系统布局

　　.地块周边景观环境示意：

　　地块周边历史、人文景观综合描述

　　项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

　　.项目环艺规划及说明：

　　项目绿化景观系统分析

　　项目主要公共场所的环艺设计

　　6、公建与配套系统

　　.项目所在地周边市政配套设施调查

　　.项目配套功能配置及安排

　　.公共建筑外立面设计提示：

　　会所外立面设计提示

　　营销中心外立面设计提示

　　物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

　　其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

　　.公共建筑平面设计提示：

　　公共建筑风格设计的特别提示

　　项目公共建筑外部环境概念设计

　　7、分期开发

　　.分期开发思路

　　.首期开发思路

　　8、分组团开发强度

　　二 建筑风格定位

　　1、项目总体建筑风格及色彩计划

　　.项目总体建筑风格的构思

　　.建筑色彩计划

　　2、建筑单体外立面设计提示

　　.商品住宅房外立面设计提示：

　　多层、小高层、高层外立面设计提示

　　不同户型的别墅外立面设计提示

　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

　　其他特殊设计提示

　　.商业物业建筑风格设计提示

　　三 主力户型选择

　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较

　　2、项目业态分析及项目户型配置比例

　　3、主力户型设计提示

　　.一般住宅套房户型设计提示

　　.跃式、复式、跃复式户型设计提示

　　.别墅户型设计提示

　　4、商业物业户型设计提示

　　.商业群楼平面设计提示

　　.商场楼层平面设计提示

　　.写字楼平面设计提示

　　四 室内空间布局装修概念提示

　　1、室内空间布局提示

　　2、公共空间主题选择

　　3、庭院景观提示

　　五 环境规划及艺术风格提示

　　1、项目周边环境调查和分析

　　2、项目总体环境规划及艺术风格构想

　　.地块已有的自然环境利用

　　.项目人文环境的营造

　　3、项目各组团环境概念设计

　　.组团内绿化及园艺设计

　　.组团内共享空间设计

　　.组团内雕塑小品设计提示

　　.组团内椅凳造型设计提示

　　.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

　　4、项目公共建筑外部环境概念设计

　　.项目主入口环境概念设计

　　.项目营销中心外部环境概念设计

　　.项目会所外部环境概念设计

　　.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

　　.针对本项目的其他公共环境概念设计

　　六 公共家具概念设计提示

　　1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

　　.营销中心大堂

　　.管理办公室

　　2、本项目公共家具概念设计提示

　　七 公共装饰材料选择指导

　　1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

　　2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

　　3、项目营销示范单位装修概念设计

　　.客厅装修概念设计

　　.厨房装修概念设计

　　.主人房装修概念设计

　　.儿童房装修概念设计

　　.客房装修概念设计

　　.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

　　4、项目营销中心装修风格提示

　　5、住宅装修标准提示

　　.多层、小高层、高层装修标准提示

　　.跃层、复式、跃复式装修标准提示

　　.别墅装修标准提示

　　八 灯光设计及背景音乐指导

　　1、项目灯光设计

　　.项目公共建筑外立面灯光设计

　　.项目公共绿化绿地灯光设计

　　.项目道路系统灯光设计

　　.项目室内灯光灯饰设计

　　2、背景音乐指导

　　.广场音乐布置

　　.项目室内背景音乐布置

　　九 小区未来生活方式的指导

　　1、项目建筑规划组团评价

　　2、营造和引导未来生活方式

　　.住户特征描述

　　.社区文化规划与设计

　　第三章 项目质量工期策划营销

　　房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

　　一 建筑材料选用提示

　　1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

　　2、新型建筑装饰材料提示

　　3、建筑材料选用提示

　　二 施工工艺流程指导

　　1、工程施工规范手册

　　2、施工工艺特殊流程提示

　　三 质量控制

　　1、项目工程招标投标内容提示

　　2、文明施工质量管理内容提示

　　四 工期控制

　　1、项目开发进度提示

　　2、施工组织与管理

　　五 造价控制

　　1、建筑成本预算提示

　　2、建筑流动资金安排提示

　　六 安全管理

　　1、项目现场管理方案

　　2、安全施工条例

　　第四章 项目形象策划营销

　　项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

　　房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

　　其他形象（略）

　　一 项目视觉识别系统核心部分

　　1、名称

　　.项目名

　　.道路名

　　.建筑名

　　.组团名

　　2、标志

　　3、标准色

　　4、标准字体

　　二 延展及运用部分

　　1、工地环境包装视觉

　　.建筑物主体

　　.工地围墙

　　.主路网及参观路线

　　.环境绿化

　　2、营销中心包装设计

　　.营销中心室内外展示设计

　　.营销中心功能分区提示

　　.营销中心大门横眉设计

　　.营销中心形象墙设计

　　.台面设计

　　.展板设计

　　.营销中心导视牌

　　.销售人员服装设计提示

　　.销售用品系列设计

　　.示范单位导视牌

　　.示范单位样板房说明牌

　　3、公司及物业管理系统包装设计

　　.办公功能导视系统设计

　　.物业管理导视系统设计