赵传先：楼市调控新政对一二线城市影响最大

    本轮楼市调控新政出台以来，各地楼市四月份表现出成交量急剧放大的现象：如作为二线城市的武汉，4月份销量仍达到1.6万套，比3月份还多出4000多套。以新政公布时间为界，楼市成交情况呈现“前轻后重”。数据显示，前15天，日均成交量只在400套左右。随着调控措施越来越严，成交量明显上升，日均达到600多套。最多的是4月19日，为813套，创下近几年单日销量之最。作为三线城市的襄樊也呈现出这样的特点，四月份的成交出现在今年春节以来最大的成交月份，环比增长12%。其原因详见本人博客。而一线城市的反映更为迅速，成交量反映与二三线城市刚好相反，前高后低。我们认为，本轮楼市调控新政对一二线城市影响最大，而对三四线城市影响较小。其原因如下：

    1、差别化信贷政策加大了购房的资金量。本轮调控对于第二套房提高首付到50%，且利率提高到1.1倍。第三套房可以不提供贷款。在金融杠杆的作用下，所能带动的银行资金量减少，在房价一定的情况下，自然所购房屋的总面积减少。

    2、一二线城市的投资与投机性购房所占比重大。由于一二线城市的除刚性需求外，投资投机性购房成交比例较大，差别化信贷政策使其承担的利息大幅提高，炒房者找到下家更少，且对后市的发展预期发生了根本性的逆转，因此，总需求在一二线城市减少更多。

    3、异地购房政策的影响。本轮政策规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。据统计，武汉的外地购房者达到60%以上，这些购房者主要来自于下辖各地市；北京的外来购房者更多，仅北京以外的省市在京购房比例即超过40%。

    4、相比而言，三四线城市目前的改善性需求正处于爆发期。 三四线城市的大部分人是将原来的房改房换成商品房。按银行现在所执行的住房信贷政策，这种第二套房仍属于第一套，利率和首付均不受影响。但若银行与房管部门联合后严格执行关于以家庭为单位来认定第二套房的政策，三四线城市所受的影响也会较大。

    5、从历次调控的效果和一二线城市与三四线城市的发展阶段来看：一二线城市在楼市的每轮调控后的反弹力度较大，上涨幅度较大，泡沫成分更多，内在的向下调控要求更大。而三四线城市主要是改善性需求者是支撑楼市发展的主力军，上涨幅度相比一二线城市而言则小得多，如作为三线城市的襄樊，本轮上涨幅度约20%，比起深圳的60%左右的上涨幅度是小巫见大巫。