赵传先：拔高地王不改容积率操作思路

              ----雅居乐科学城案例

    背景：

    2009年10月，历时5个小时，经过101轮竞拍之后，雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大群地产巨头，以43.41亿元夺标科学城KXC-F8-1-1地块，楼面地价达7074.36元/平方米，溢价152%，该地块占地约30万平方米，容积率不超过2，合约建筑面积约60万平方米，建筑限高55米。

    规划更改操作过程

    1、2月3日，雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1地块”规划设计条件就已作出调整，在广州萝岗开发区规划局网站做批前公示，雅居乐拟申请将该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。

    2、公示日期是从2月3日到2月12日，至4月1日，还需要补充些资料，申请尚未被批准。 

    如何获利：

    每层高度约2.8米，原来限高55米，大约是20层，如果拔高至100米，大约是36层，拔高后的每栋楼建筑面积增加了0.8倍，总的建筑面积不变，意味着占地面积就可减少约1/2，多出的土地面积可增加绿地面积，也可建洋房或别墅。增加绿地，则提高了楼盘品质，自然提高单价是顺理成章的事了；而建成别墅当然单价就更高了。多建20栋独立别墅，就可多几亿的销售额，建筑成本都差不多。

地王长高案例二：

    2010年四月，广州城建集团对媒体通报，该公司所拍的“地王”（珠江新城D8—C3）建筑高度拟由100米调整为156米，但容积率和总建筑面积严格执行土地出让指标保持不变。该规划调整已经在政府职能部门网站公示，目前广州城建集团正对该地块物业开发进行重新设计。

    珠江新城D8—C3地块位于广州珠江新城海业路上，用地面积仅为3000多平方米。在去年6月，广州城建集团以3.45亿元的价格竞得该地块，楼面地价达15324元/平方米。

    广州城建集团表示，长高56米后，该处物业住宅平均层高达3.5米，通风、采光、空间等与普通住宅将不可同日而语。业内人士表示，通过提高层高提升豪宅产品卖点，借此推高房价，有助于“地王”解套。