赵传先：襄樊商业地产研究（三）：襄樊商圈之新兴商圈

    1、长虹民发商圈

    该商圈以民发商业广场为核心，以武商百货店和沃尔玛超市为主力店，以麦当劳、肯德基、苏宁电器、军翔服饰、好福记大酒店为次主力店，以百货、超市、快餐、专卖店为主要业态形成的新型商圈。这也是民发从单纯的房地产开发商上升到城市运营商的高度的力作。

    民发商业广场地处长虹路西侧，北面为人民路。该项目总用地面积47965㎡，总建筑面积达12万平方米。项目分为A、B两栋，A栋四层，总面积46413平方米，单层11259平方米，（117*99M）；B栋五层，业态还有美食广场、健身、电影院等，总面积为49005平方米，单层9801平方米。A、B两栋之间为宽17米的商业步行街，项目是襄樊市第一家集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的Shopping Mall。

    该商圈在业态上缺少写字楼、大型宾馆，实为万达商业地产的第二代产品。

    民发商业广场对长虹路的商业带动很大，有很多值得想做商业地产的开发商借鉴：

    1）以国际性的大型旗舰店作为商业龙头，带动其它主力店和次主力店的进入；

    2）主力店的商铺不出售，室内分割性的商铺不出售（出售后又不得不收回），只出售了临街商铺；

    3）商业短期内不乞求赢利，其赢利来源于周边的住宅开发和临街商铺的销售。

    其实以上三点也是万达集团王健林总结的，本人也非常认可。

    2、诸葛亮广场商圈（万达商圈）

    万达在襄樊所兴建的城市综合体将成为襄樊又一个新兴商圈。该项目东邻长虹北路，西至大李沟，北至长虹北路汽车修理厂，南至诸葛亮广场会展中心，建筑面积约61万平方米。

　　该商圈的主力店包括一个电玩中心、皇冠假日酒店（五星级）、万达影视城、万千百货、麦当劳、肯德基。其配套设施较为齐全，有2250个车位的地下停车场等。周边有襄阳市唯一的体育馆和大型的诸葛亮广场。

    项目优势：1）万达的品牌优势；

              2）万达的招商、运营优势；

              3）规模优势：该综合体襄樊最大，对具有从众消费心理的襄樊人来说，吸引力很大，这在一定程度上提高了其成功率；

              4）属于新区，拆迁量小，建成速度快；

              5）规划的诸葛亮广场、体育馆、会展中心等设施是其它任何商业中心所不具备的，为其发展也提供了先天的支持。

    项目劣势：1）公交线路少，交通不便；

              2）周边配套不完善，有待加强；

              3）属于襄樊市的城市扩展区域，北边和西边聚集人口基数少，现实潜在消费者少。

    项目机会点：1）属于襄樊市的“北扩”范围，未来居住人口会大大提高；

                2）襄樊汉江三桥的修建，使本项目所在的长虹路成为襄樊市的中轴线，从长远看，本项目由于有诸葛亮广场，有可能成为襄樊的中心点，超越其它商业中心，而成为襄樊最大的商业中心；

                3）万达的品牌影响力会为其带来众多的消费者，分流其它商圈的客流，增加成功机率。

    项目的威胁：1）襄樊商业中心较多，人均占有商业面积较大，产出比低；

                2）同一条长虹路已有一个商业中心，已经比较成熟，其周边也有不少潜在消费者的支持。

    从长远来看，在五年左右，长虹万达商圈和长虹民发商圈最终会连为一体，组成大长虹商圈，形成长虹商业轴，成为襄樊的最重要的商圈。

    3、邓城大道商圈

    该商圈是以市场集群为基础，以市场、物流中心、住宅、汽车专卖店、写字楼、酒店（后两种业态暂无）为主要业态，以邓城大道和春园东路为轴线组成的新兴商圈。其总建筑面积约120万平方米，是襄樊目前营业面积最大的商圈，也是襄樊未来业态最为丰富，发展前景最为广阔的商圈之一。

    邓城大道是襄樊的交通轴\景观观,也是襄樊最宽的大道.目前该区域已经形成了以建材装饰\汽车汽配\物流为主要特色的商业区.建材方面,华中光彩建材城和新世纪建材城已成为襄樊建材装饰市场的龙头;汽车汽配方面,襄樊十二家四S店中的十家在此区域,天润汽车城成为襄樊汽车交易的龙头市场，天润汽配城\光彩汽配城成为襄樊汽配交易最为集中的市场,汽车装饰店在此区域雨后春笋般崛起;物流方面,国邦物流园已成为襄樊主要的物流中心。邓城生资城也在崛起之中.该区域是襄樊商业网点规划的市场群区域，其交易额已成为襄樊社会商品零售总额的重要组成部分。

    目前，华中光彩大市场的投资人--百盟投资和天润汽车城的投资人--湖北天润集团及襄樊汽车四S店的龙头老大--旺前集团正在联合，拟将该区域打造成襄樊的又一个中心，并取名云湾国际新城。若该计划能顺利实施，将大大有利于资源整合，避免恶性竞争，保持企业间的良性互动，极大促进该区域的发展。

    襄阳云湾国际新城建设版块包括华中光彩大市场、新世纪建材市场、天润集团、旺前集团、国邦物流园、邓城生资城、襄阳新城7家企业，占地总面积4000多亩，总投资30亿至50亿元。云湾国际新城建设版块按照“宜业、宜居、宜游”的思路建设，实现“一个核心，两条主轴，三大版块，四个亮点”的目标。“一个核心”就是以邓城大道和春园东路交叉点为核心的商务中心，精心打造新型城市综合体，完善配套功能，形成完整现代服务业链。“两条主轴”是指以春园东路和邓城大道这两条主干道为发展主轴，建筑以高层为主，重要的商务设施都分布在这两条道路两边，形成两条商业带。“三大版块”即以天润集团、旺前集团、襄阳新城组成住宅版块，以华中光彩大市场、新世纪市场、天润国际汽车城、邓城生资城、国邦物流园组成商业物流版块，以中国光彩襄樊工业园为主的现代制造业版块。“四个亮点”即沿小清河沿岸至邓城大道景观带的高档居住区，体现人文关怀；春园东路以零售商业和服务业为主的生活服务区，体现现代生活气息；邓城大道两侧及以东打造以批发为主的综合商业区，体现规模效应；由华中光彩大市场、新世纪市场延伸到东风汽车基地的产业园区，是未来区域的经济增长点，体现城市的重点发展方向。

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