襄樊楼市2009年上半年回顾与下半年预测

赵传先

一、房屋存量情况

二、成交数据（到2009年7月1日）

1、房屋总体成交情况

2、住宅类房屋成交情况

3、商业类房屋成交情况

4、写字楼和车库成交情况

均为0。

5、成交套数

 三、分析

    1、襄樊房屋存量一直保持相对稳定的状态，在80-86万平方米之间，考虑到襄阳区的存量房未登记，估计襄樊的存量房在110-115万平方米之间。

    2、自四月份以来，襄樊房屋的成交呈现出“小阳春”，成交量五月最高，与全国市场形势相吻合。

    3、成交均价相对稳定。房屋总体成交区间在3397-3532元/平方米，住宅成交区间在3206-3233元/平方米，该均价更稳定，相对而言，商业房屋的成交波动较大，在4393-6435元/平方米，均在五月达到峰值，但由于商业房屋的成交总量不大，对房屋的总体均价影响不大。

    4、由于房管局网站从今年四月一日起才强制要求备案，因此，一到三月份的数据不能作为成交的参考依据，一至三月份的销售数据应比网上登记的数据多，但由于备案的强制性，在一至三月份成交的数据会逐步反映进去。又由于登记备案的滞后性，一定程度上又抵销了一至三月份未登记上网的数量。因此，除了由于襄阳区的大量房屋未上网外，其它各区的成交情况基本上可以比较全面反映各区域的成交的真实情况。

    5、写字楼的网上成交为0，这与实际有些出入。因为领秀中原的写字楼和卧龙新港的写字楼的销售不可能为0，可能是因为这些房屋的类型不是按照写字楼的类型登记，极有可能是按住宅性质登记的。这种登记的好处是可享受首付二成和利率优惠的政策。这一点儿值得借鉴。

    四、下半年楼市预测：

    1、国家在下半年内出台针对房地产紧缩政策的可能性极小。针对投机性需求，会有一些风险提示，但不会有实质性的打压政策，用“只听雷声响，不见雨点落”来形容比较恰当。

    2、由于华立凤凰城和万达集团的进入，襄樊的楼市竞争会更加激烈，襄樊楼市会进入一个新的发展阶段。不排除二者将将所在区域房价带向一个新的高度。

    3、下半年襄樊房屋成交应在一个相对稳定的状态，整个楼市的成交量可能会在35-40万平方米（含襄阳区），全年成交量会维持在80-85万平方米。

    4、下半年的房屋上市量会有35万平方米左右，年终时全市的房屋存量仍会维持在110-120万平方米。这也是一个相对合理和安全的区间。

    5、下半年的成交均价会有一个小幅的波动，住宅仍会维持在3200-3400元/平方米，而总体房屋的成交均价会在3300-3600间波动。

    6、开发商要保持相对理性，不要对利润有过高期求，尤其是对于2007年以后高价拿地的开发商，其定价要更理性，要以市场为导向来定价，要充分考虑销售价格与销售速度的关系问题，要更多地考虑财务成本。

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