关于襄樊存量商品房的专题分析报告

赵传先

    一、襄樊存量房数据

    一）网上数据

    1、根据襄樊市商品房信息发布平台，到今年六月六日止，襄樊可售商品房房源如下：

     2、到今年六月六日止，襄樊可售住宅数据如下：

     3、到今年六月六日止，襄樊可售商业房屋数据如下：

    二）实际存量房数据修正

    由于下列原因，襄樊网上数据并不十分准确，需要进行适当修正：

    1、襄阳区的销售数据未在统计之内，而目前襄樊市存量房，如华中光彩大市场，紫荆花园二三期（25万平方米）、邓城生资城、襄阳新城沁园春（30万平方米）、国邦物流园（20万平方米）和即将上市的商品房，如华立凤凰城（20万平方米）大量集中在襄阳区内，尤其是钻石大道（或称邓城大道）区域，这些楼盘加在一起，目前已办理预售许可证的的可售房屋估计在30万平方米左右。其中住宅约20万平方米，商业10万约平方米。

    2、一些小型楼盘还未到交房办证的时间，还未认真执行房管局的相关规定，这种情况导致可能约有5-8万平方米的可售售房屋“漏网”，商业住宅各占一半左右。

    3、还有一些房地产公司过去开发的项目，都是尾盘，均已办到房地产公司名下，但仍属于可售房源。笔者可知，在鱼梁洲，这样的项目就不少，存量房面积绝不止网上公布的710多平方米，实际数据可能会超过3万平方米，这些房屋一般现均由房地产公司委托给物业公司代为销售。

    4、最新核实：笔者6月8日以购房者的身份前往国际商都，其魏总告知，开发商手中现无一套房屋在手中，最后两套房以2000元/平方米的价格成交。因此，其网上的1230套数据有误。

    综上，可以大概推知，襄樊现在实际存量房屋面积约在105万平方米左右，总套数约9000套，套均面积约105平方米。其中住宅存量面积约70万平方米，商业面积约35万平方米。

    二、存量房的结构分析

    一）从地域上来看：

    樊城区：存量房超过45万平米，接近50万平方米，接近襄樊市存量房的一半；

    襄阳区：存量房超过30万平方米（该数据只是估计数，有待考证），超过襄樊总存量房的四分之一；

    襄城区：存量房总面积达8万平方米，面积只有全市的十二分之一，襄城区的存量房分布主要集中在庞公片区（美林丽舍178套，丽江柏林344套）、胜利街片区（半山逸品140套），檀溪片区现无一手房可售。

    高新区：存量房达到15万余平方米，略高于襄城区。

    鱼梁洲：存量房仅710平方米，几乎可忽略不计。

    由上可见，目前存量房最集中的区域主要是樊城区和襄阳区。

    二）从存量房屋的类型上来看：

    住宅存量房约65-70万平方米，商业房屋存量房约35-40万平方米。

    三)从存量房的户型上来看:

   开盘时间超过一年(约)的楼盘,其存量房多是大户型和大面积的房屋或是高层单价较高的房屋。

    三、有关襄樊楼市的思考

    1、襄樊的楼市供应是否过剩？

    观点：1）襄樊楼市存在结构性过剩。主要表现在：商业房屋供应过剩；襄阳区房屋和高新区二汽片区住宅房屋供应过剩。民发天地和万达商业广场的面积近100万平方米，会在今明两年集中上市。中高端市场的争夺会更加激烈。

    2）市区高品质大型楼盘严重供应不足。目前开发面积在10万平方米以上的楼盘均接近销售尾声， 未来可供销售数量越来越少。

    2、襄樊未来楼市销售走势如何？

    观点：1）整体而言，襄樊房地产行业存货的销售压力并不大。目前的存量房也仅仅是深圳一个月的销售量。从目前的销售进度来看，网上备案每日住宅的销售平均面积约1500平方米，实际成交数量可能略高于本数，可达到日均2000平方米左右。照此速度，销售存货需一年半的时间。我认为，随着房地产竞争的加剧，进入“现房销售时代”已指日可待，一个正常发展的房地产市场，各城市的存量房维持其一年至一年半的销售量的状态是正常的，有利于一个城市房地产的健康发展。

    2）就房屋类型而言，住宅的销售压力要远小于商业房屋的销售压力。目前襄樊房屋销售成交主要是住宅，因而商业房屋的未来销售压力是非常大的。这几年，襄樊的商业地产开发严重过剩，但经营水平一直未能上一个新台阶。就襄樊这几年已开发的商业项目而言，可勉强称得上成功之作的只有少数几个项目。

    3）就区域上来讲，襄阳区的销售压力要大于任何其它区域。其主要原因是未来上市量大，而该区域的经济发展并不能支撑，只有采取类似于盘龙城片区的低价策略才能得以消化。但民发集团在襄阳区的城中村改造项目若一旦启动，又可带动该区域价值的提升。

    襄城区住宅的存量房并不多，目前在檀溪片区并未有楼盘销售，但从长远来看，该区域是襄樊最适合居住的区域，发展前景看好。

    4）从襄樊目前的实际成交来看，在襄樊的中心城区和次中心城区，均价在3000元/平方米的房屋可以取得良好的销售业绩，为广大消费者所接受，而均价在3500以上的楼盘必须有良好的区位优势和好的产品品质，才能取得良好的销售业绩。这其中很重要的一条就是户型面积不能大。