房产团购的可行性研究

(原创:赵传先)

目录

一、房产团购定义

二、房产团购的分类

三、房产团购的利弊

一）对消费者的利弊

二）对开发商的利弊

四、全国房产团购的发展历史与现状

五、襄樊房产团购的发展历史与现状

 

一、房产团购定义

1、团购含义

团购国际通称为B2T（Business To Team），是继B2B,B2C,C2C后的又一商务模式. 即将分散的终端组织成为一个团队向商家采购。

团购B2T，本来是“团体采购”的定义，而今，网络的普及让团购成为了很多中国人参与的消费革命。网络成为一种新的消费方式。所谓网络团购，就是互不认识的消费者，借助互联网的“网聚人的力量”来聚集资金，加大与商家的谈判能力，以求得最优的价格。

2、房产团购

房产团购系指购房者以享受更优惠的购房条件和服务为目的而结成的一定数量的团队（一般不低于5人）并以团队形式直接面向开发商定购房屋的购买行为。

 

二、房产团购的分类

根据组织者的不同，可分为三种：

1、自发性团购。这是由消费者自发组织的团购。其主要特点是：1）其发起者本身也是消费者；2）参与者之间身份差异很大；3）成功可能性小，夭折案例多；4）组织者不以盈利为目的，其组织松散，一般为临时性和一次性的。在团购结束后或团购活动夭折后使命终结。

2、职业团购。这是由团购公司组织的团购。其主要特点是：1）组织者是团购性质的公司、网站或行业名人；2）组织严密，专业性强。有自己专业的谈判团队、律师团队、后勤保障团队。3）成功可能性大；4）组织者以盈利为目的。

3、开发商自己组织的团购。其主要特点是：1）组织者就是开发商自己；2）通过公司的人力、物力和财力完成团购行为，组织严密，专业性较强；3）成功可能性大；4）一般与开发商的优惠联系紧密，或者就变成开发商优惠的一种变通。

 

三、房产团购的利弊

 

一）对购房者的利弊

1、对购房者的利：

1）可获得比单个人购房更好的优惠价格和增值服务；

2）可以更好地利用团队的力量规避风险；

3）降低购房者的交易成本，如律师服务费、评估费；

4）改变购房者的弱势地位，能得到更平等的交易机会。

2、对购房者的风险：

因组织者的不同，对购房者存在不同的风险：

1）自发性团购成功的可能性低，当团购夭折时，前期所交纳的费用甚至房款可能会被组织者私吞或挪用，引发不必要的纠纷；

2）职业团购因组织者的盈利目的，组织者为利益的考量，可能沦落为开发商的一个销售部，购房者无法得到真正的实惠，失去了团购的真实目的；

3）开发商组织的团购一般对购房者无风险。

 

二）对开发商的利弊

1、对开发商的好处

1）加快资金回笼速度，缓解资金压力，降低开发风险；

2）降低营销费用；

3）提升销售现场人气和项目影响力，营造旺销场景，从而带动后期销售；

4）团购的价格若过低，冲击现场价格体系，会对现场成交造成负面影响。严重者会导致现场售楼部失去销售功能。

2、对开发商的风险

1）在销售形势好时，开发商会失去牺牲一部分利润；

2）在房屋质量或服务存在一定问题时会演变成“退房团”，造成更大的社会影响。

 

四、全国房产团购的发展历史与现状

    关于最早的团体购房行为，有的研究界人士认为是在八九十年代房地产市场的起步阶段出现的。而媒体间广泛流传的说法认为，“房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。另一个版本是2002年12月底，通过业主论坛组织起来的76户团购枫丹丽舍三期成功，成交金额5000万。网络媒体在自发性团购活动中的桥梁作用彰显出来。

 

　　此后北京市场的这种团购传统延续了下来，2003年至2004年10月间以网络为平台聚拢起来的集体成功地团购了十余起，虽然失败的也不在少数。2005年3月底4月初的“天之骄子”总交易金额超1亿元团签成功又在京城燃起了团购的一把火。‘天之骄子’成功以后，团购的力量和效果被发现了，一些别的地产媒体也开始尝试这种方式。”

 

　　与北京相比，团购在上海的际遇可谓是两重天。团购2002年开始在上海零星出现。当时团购的主体多数是外地来的投资客，像北京这种由零散的消费者组织起来与开发商洽谈的情况几乎没有出现过。而到了2004年，团购在上海市场几乎绝迹。由于上述2004至2005年上半年是上海房地产市场最活跃的时候，能买到房已经不错，根本没有讨价还价的余地。

 

　　复兴发生在2005年4月以后。6、7月份多个媒体发起大规模的团购活动。宏观调控以来，上海市场逐渐低迷，成交量锐减。在与开发商的交流过程中，得知他们很希望寻求某种方式来刺激一下疲软的市场。受北京、苏州的启发，一些开发商表示感兴趣。卖方这边有意向了，不知道买方对这种方式有何回应，所以就在7月初组织了网上的调查。收到的结果使他们出乎意料地满意，七成多的消费者明确表示愿意参加团购活动，随后团购就起来了。在相差无多的时间里，上海团购网、新民晚报等媒体也先后组织起团购活动。

 

　　其他行业中“顾客是上帝”的信条在此之前不通用于房地产行业。

 

    北京的房产团购虽然一直在进行，但在房屋热销的岁月，开发商的房子是“皇帝的女儿不愁嫁”，开发商拒绝的几率非常高。最近不少开发商主动提出是否可以为他们组织团购。刚推出团购的时候，有些开发商仍然对市场抱有幻想，不是非常接受这种方式。但是随着市场趋势越来越明朗，大多数开发商的态度都发生了转变。

“有一些客户在投放广告的同时主动提出能不能进行团购的召集，包括上海的大开发商如大华、绿地等。”

北京市场的这种团购意向朝主动方转变的迹象不似上海明显，但是可以从中观察出一些端倪。团购的冷暖与市场环境是息息相关的。在房产热销时几乎没有成功案例。

 

　　团购活动获得的收效却无法与之浩大的声势对应。团购活动在签下两单稍大的以后就没有大的动作了。部分开发商认为团购的召集过程的意义大于成交。对于开发商来说，他们都不希望房地产市场是一个静如止水的市场。就算没有成交，也要有看房的人来来往往。团购的意义在于在观望的特殊时期内活跃了上海市场。

 

　　有关人士认为，上海市场的团购更多是一种炒作。“开发商有他的心理底线，他并没有打算让太多的利。而消费者对于能够获得的优惠期望过高了，最后双方都达不到心理预期，谈判就破了。”

 

　　团购重现在全国楼市去向不定、观望浓雾笼罩的时期，体现了买卖双方心态的一个博弈。长期以来处于弱势地位的消费者获得了一个改变的转机，而开发商自然也不会轻易放弃强势姿态。

 

    对于从团购活动中主动方与被动方的互换能不能意味着卖方市场向买方市场转变，目前还不明朗。

    综合房产团购的利弊和其历史发展及现状来看，我们认为，房产团购对开发商而言，最适宜在房地产行情低迷的时期推出。

 

    五、襄樊房产团购的历史与现状

 

    由于襄樊的房地产发展较上海和北京等一线城市要晚得多，市场竞争不如沿海充分；襄樊的土地管理相对宽松，使得襄樊历史上没有出现真正有影响力的团购事件。襄樊晚报等本地媒体曾组织过一些团购活动，但都收效甚微，无疾而终。在目前房地产低迷的市场环境下，团购又进入了开发商的视线，作为一种营销手段被开发商接受。过去，开发商更把团购当成一种活跃市场的手段，而今，开发商更希望通过团购方式扩大销售，加快资金回笼。因而在团购政策制定、团购组织方面均有实质性突破。

 

    据了解，在目前的市场环境下，不少开发商在酝酿团购，本地有影响力的媒体也在加推助力。可以预测的是，房产团购将成为今后一段时间内房地产界的主要话题之一。

 

    自2007年10月后，襄樊房地产步入了下行轨道。房地产销售形势严峻。量价齐跌。自今年开春以来，成交有所回暖，但成交量依然提升不大，不少成交的原因是由于价格下降的原因所致。因此，销售形势非常严峻。在这种状况下，有必要将团购作为一个重要的销售渠道。

 

    今年,襄阳新城的团购操作是比较成功的,其成交量是2008年以来目前襄樊住宅团购数量最大的,成交量近100套,成交金额近2000万元.据悉,有不少房地产开发商均在努力将团购进行到底.团购成为目前房地产形势下开发商拓宽销售渠道的重要法宝.但由于团购是以牺牲开发商的利润为前提的,属于开发商万不得已才采取的形式.因此,团购的路能走多远,还须看市场的表现.