房企试水微信直销卖房 焦景收律师：存在一定风险

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“一切都是为了卖房”，鑫苑中国一名高层无奈表示。

梳理上市房企前10月业绩，已公布业绩的30多家企业中仅有7家完成了全年目标的八成，而多数企业仅达过六七成。对于这部分房企而言，若想完成全年目标，剩下的两个月平均每月需要完成前10月月均销售额的2-3倍。

全民营销就是这种楼市新常态下的衍生品，而其带来的负面影响也招致了业内人士的持续声讨。

“任何一种新的模式在初期都会存在一些问题，这种全民营销模式最为业内诟病的是打乱了原来的营销体系，可能给代理和中介企业带来跳单等行为，未来可能会面临着代理中介企业的抵制，”一位知情人士透露。

8月，克而瑞信息集团董事长丁祖昱首先发文，请某企“慎言全民经纪”。他表示，全民经纪在做的过程中讲一些原则设一点底线，“全民经纪人”对象应更加明确为三种人：

首先是“老客户”，实际上“老带新”是诸多楼盘和品牌开发商营销的利器，今天用一套规则来明确“老带新”，给予相应奖励，提高营销效率，何乐而不为；

其次，是真正意义上的“独立经纪人”，因为今天经纪公司门槛较低，独立经纪人已成为市场中的重要力量，对这个中介群体来说，全民营销完全合适。但千万不能把独立经纪人和在目前在中介公司任职并准备“飞单”的经纪人混为一谈，要有明确的界定；

第三个对象群体是企业的各个合作伙伴员工，但中介代理除外。合作伙伴参与了项目，既熟悉又热爱，推荐客户成功率也较高，自然也可以成为带客的补充，但这类群体中要严格把中介代理合作伙伴区隔出去。

而除了职业道德层面，“全民营销”也存在一定程度的法律风险。北京天江律师事务所合伙人焦景收接受和讯房产采访时表示，佣金怎么提成，什么节点、什么方式返佣？没有签订合同，对于推荐人来说企业的承诺很可能只是嘴上说说，落不到实质；对于涉及的企业而言，“全民营销”将涉嫌助长偷税漏税行为。

焦景收律师---北京天江（原铭滔）律师事务所高级合伙人，专家调解员，北京市朝阳区律师协会律师代表，商事与经济业务研究会副主任，朝阳区人民调解员协会理事、劳动法专业委员会主任。

北京市优秀公益律师，朝阳区优秀党员律师。人民网法治频道律师、凤凰网及和讯网讲师，北京晚报专家团成员，科学新生活周刊专家团成员，北京市司法局“法律服务村居行”特聘律师、朝阳区法律援助律师团成员。专注于劳动法、房产法及合同法等民商事领域。 

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