易宪容:中国到底需要什么样的房地产市场
(2009-03-09 13:06:46)
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房产房地产市场房地产开发商易宪容中国 |
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中国·深圳卫视·《22°观察》
3月8日,深圳卫视《22°观察》播出了著名经济学家易宪容对中国房地产市场的看法。他认为,市场竞争下,最好让一大批开发商撕掉;中国应该建立消费主导型的房地产市场;当前房地产暴力主要是因为土地国有化。
让不良房地产开发商死掉一大批
地产协会全是房地产开发商组织的,而且房地产开发商出钱来成立的一家协会,我看到他所说的那些东西,目的就是政府如果有好的渠道,让房地产开发商挣更多的钱,他没有想到要干什么,做跟房地产有关的人的利益关系,比如说买方的利益,开发商的利益,地方政府的利益、中央政府的利益,还有民众的利益,还有房地产协会的利益,每一方都要满意,仅仅是房地产开发商的利益,你是国家规划的?不是,假定纳入规划以后,比如钢铁来讲,钢铁纳入规划以后,要建立产业钢铁企业的淘汰机制,要建立重组机制,要把不好的淘汰掉,我们房地产企业同样如此,你现在6万多家企业,这些企业一定要提高整个房地产产业的行业集中度。一部分开发商就应该在这一轮调整中间死掉。比如说6万家有一万家留下,五万多家都死掉。
中国房地产要建立消费市场
政府2008年下半年的时候开始以为出台一些政策、出台一些调整,给民众一些好的利益,购买者会进去。他没有看到这个市场一个根本性的转变,后来发现这个政策已经没有了,我们现在的房地产市场政策,无论利率、税收,还是信贷政策,比2007年要优惠得多、宽松得多,但是为什么大家还是不出来?因为购买者发生了根本性的变化,严格限制投资炒作,我现在房地产购买跟投资者购买,价格的低迷、价格的预期不一样的。我就举个很简单的例子给你听。如果投资者他买房的时候价格低迷,买一套房子是一百,消费者的价格定位可能是50,消费者以他的购买能力来定,现在政府出台的政策,比如说利率的优惠、税收的优惠,希望帮助消费者来买房子,他帮助多少?就帮助了5%,或者是10%,现在他是搭了一个短短的、矮矮的梯子,让我们消费者爬到这个价格水平,中间有一截空你爬得上去吗?
只要房地产市场是一个消费为主导的市场,房地产的价格一定是以市场的供求环境来决定的,因为居民是自己住,你的住房的消费永远是既定而且有限的。投资就不一样了,你可以买十套、一百套、一千套,你消费只有一套。
房地产暴利的制度基础是土地国有化
土地国有化是房地产市场暴利的制度基础。很简单,比如说以国有的名誉五万块钱从农民手中收回来,可能卖出去500万。这个钱真的是政府拿去的吗?把所有这些账目全部公开,开发商做项目,比如说我做了一个项目,我买地是一千万,我现在这个项目一千万占我整个成本的比重你公开一下?谁敢公开?没有啊。现在土地实行招拍挂之后,每个开发商拿到的土地价格基本上都公开了。但是招拍挂里头面临的问题很多,这是第一。第二来讲,我们现在卖出的这些房子,招拍挂拍卖的土地,很多都在前面,我告诉你一个数据。在2004年6•31之前的十个月,很多我们的政府和企业为了如何能够避开5•31,招拍挂的问题,之前的土地八个月土地转出去多少?比前十年的总和还要多,短时间内,大量土地早就转让出去了。现在开发商又在做文章,把土地交割时间延后,把分期付款延后,把土地出让金原来是十亿,现在减两亿,房地产的暴利核心来讲,还是国有土地。我们现在正在通过一系列政策调整,招拍挂是一个方面,关键是要把所有土地拍卖过程公开透明,整个房价的成本也就慢慢地被计算出来了,这个并不重要。土地价格并不在于他们如何交易,关键看房价在哪里。