这几日贵阳楼市成为全国上下议论的焦点，而以刚需为目标的中国第一大盘——花果园更是处在风口浪尖上。一个楼盘30万人，贵阳真有这么大的刚需吗？这个问题不能仅从贵阳地方来考虑。随着全球经济环境恶化，从贵阳地理资源位置和这些超级大盘的规划看，贵阳楼市也是全国刚需的释放地，尤其是云贵川周边地区。

旅游刚需

从今年国庆双节国家假日办发布的数据可以看出国民对旅游的刚需。这其实是侠义的刚需，更广义的还应该包含休闲和养老。中国正步入老龄化社会，尤其60后还面临这样一种境地——为子女置业。这部分人在早些年的住房改革中大多已购买了商品房，但要为子女置业面临两难：要么倾起养老钱，再搭上子女的大半生供套新房；要么把自己住的房子让给子女或者置换。后者看起来更为划算，但拿给子女后，自己住哪里？一些报道中常常使用去郊区养老，房价便宜，环境也好来说事，这其实有些误导。

首先，对于习惯了城市生活的人，郊区配套的不完整会造成很多不便，尤其对老年人；其次，医疗保障对老年人至关重要，这在郊区很显然不合适；再者，郊区道路和交通不便，很容易产生疏远。但贵阳诸如花果园这样的大盘则提供了另一种选择。从规划看，花果园这样的超级大盘不是当作一个小区来开发，而是作为一个“百年城市”来运营的。有立体化交通，社区内有人行天桥，还有轻轨、单轨电车等，外部有十二条市政主干道。社区内医疗和公共设施齐全。重要的是贵阳政府还出台了购房入户政策，这可以很好的解决异地养老的各种不便。贵阳正规化到全国各地的交通网络，目前周边城市3小时可达，未来，全国其他地方可覆盖在7小时交通体系内。闲暇时间，子女可以很容易相聚，避暑休闲都极为合适。这个刚需是目前其他城市不具备的。

保值刚需

无论市场如何评论房地产，有一个最简单的事实是：当小白菜都10元一把时，你认为房子会只卖4000吗？前者正在成为事实，而对于非贵阳的外地人来说，后者几乎没有可能。60、70和80后的一代大多已经有了一些财富的积累，目前的经济环境很难找到很好的投资保值渠道。尽管政府一再对房地产进行调控，但投资地产保值依然是当前很多民众的选择。不过在大多数城市，基于限购和高企的房价，这个保值渠道其实已经面临较大风险。不过贵阳是例外。

根据几天前发布的全国城市房地产风险指数，贵阳的排名在258，属于最没有风险的50个城市之一，接近垫底。贵阳的房价其实也佐证了这个数据——超级大盘花果园高层均价不到4000元。这对于一个省会城市而言，显得极不匹配。事实上贵阳非超级大盘的一些小地产楼盘均价要远高于这个值，大概在6000元上下。这些超级大盘采用的是以价换量的策略，因此，投资的保值率其实是相当高的，且几乎没有风险。 

商业刚需

这类刚需属于商业投资，注意，这不是炒房。国发2号文件和黔中经济区发展规划已经确定了贵阳的西部经济龙头地位。此外，贵阳在地理位上也十分特殊。与珠三角、长三角等地区卫星城市比比皆是相比，贵阳作为整个贵州省的单核城市，城市化率很低，呈现出明显的“孤岛城 市”现象，所有优质的教育、医疗、交通和生活等资源严重向贵阳倾斜，造成省内各城市发展严重不均衡，使中心城市对周边地市州拥有强大的诱惑力，那些地方的人来贵阳购房的需求非常迫切。这给了贵阳巨大的商业消费空间。尤其是花果园这种30万人居住，170万人流量的大盘，商业铺面的价值十分看好。事实上，具备投资眼光的上海、浙江和广州的很多人已经在贵阳开始了行动。一些公开数据显示，贵阳这些楼盘的商业铺面已经处于一种抢手状态。

30万人一个楼盘是不是问题？其实，我觉得真不是问题，只要刚需存在，加上贵阳当前的地理和房价环境，对购买者而言，担心过剩有点杞人忧天！