“别老跟我说总价，说说每平方米的均价。”购房者李敏（化名）又一次接到了海棠湾销售人员的电话。在售楼人员遮遮掩掩的语气下，李敏最终得知位于通州的海棠湾项目已经降至每平方米1.5万元左右。而在今年上半年，该项目平层均价接近每平方米3万元。“下跌了差不多一半啊，多亏上半年没买。”李敏一边感叹一边庆幸，同时也对房价更加没有信心。

  Comments: 追涨杀跌，这就是人之本性。通州这地方我2007年曾经去过，如果201X年（X>2）的某天，有人告诉我，通州房价跌到3000/㎡（是的，你没看错，我说的是3万/㎡跌到3000/㎡），我也不会感到奇怪，那里的泡沫实在太大了。当然咯，哪天ZF悍然放水，3000/㎡的价格是有可能看不到，不能太高估他们的道德水平。

新闻二：http://money.163.com/11/1110/11/7IGD61LL002534NU.html

   自发文之日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易将对销售价超过5800元/平方米商品住房暂缓办理，而未向国土资源局备案的上述价格商品房也将暂缓。

   Comments：这个5800是怎么来的呢？据说是2010年中山全市商品住宅均价为5273元/平方米，若根据今年GDP约为11%的增长幅度，房价涨幅不得超过GDP增幅，5273*（1+11%）=5850元，这就是5800的由来。

    中山房价是多少？http://zhongshan.house.sina.com.cn/zhuanti/price_11/ 这个可以参考一下，市区普遍在8000/㎡以上。地方政府够阴狠够无耻，为了达成所谓的房价控制目标，居然不让超过5800/㎡的房子成交，这让高成本的开发商情何以堪？过河拆桥，这些开发商的结账周期咋过涅？

     我在《地方债，房地产，人民币，股市》一文中提到房价暴跌途径：三个月内暴跌50%，然后三个月后到一年内，暴跌50%的基础上再暴跌50%  (http://blog.sina.com.cn/s/blog_82f007da0100uhs6.html )

我认为现在已经基本跌了50%，明面上的挂牌价格已经跌了差不多20-30%了，在挂牌价格上再打上八折才能有实质性成交，差不多跌了五成。2011年剩下还有两个月，可以进一步印证是不是这么一回事，提醒一下，一定要以最终成交价来作为判断比较的依据。

还有一个事后印证法，看万科三季报，存货高达1929亿元，总资产为2832亿元，存货占总资产比例高达七成。负债2236亿，资产负债率为78.95%。假定房价跌50%，存货价值缩水一半，万科就要陷入资不抵债的境地。即便11-12月延续10月销售势头，存货能跑量总计达到300亿，也不能避免。所以看2011年四季度中国房价是否整体跌了50%，就看万科2011年报万科是否已经或者接近资不抵债。这个最晚要到2012年4月才能看到，到时候万科股价恐怕已经跌到4块以下了，所以叫事后印证。

爬山需一天，而坠崖只要十秒。十年房产大牛市，多久会被打回原形呢？

http://blog.sina.com.cn/s/blog_82f007da0100v7d1.html

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           mybabyiris：房价下跌50%，我说万科资不抵债过分吗？

首先介绍万科三季报，截止2011年9月30日，万科财报显示存货高达1929亿，资产为2832亿元，存货占资产比例高达七成。预收款1228亿，负债2236亿，资产负债率为78.95%。货币资金339亿，现金及现金等价物是331亿。

    让我们来推演一下一季度初房价已经下跌50%的情况吧：

    资产负债表左边，假定存货1929亿按照成本计量，而万科号称的是高于20%的利润不做（经查净利润率仅为12%左右）价值2400亿，按照目前销售的速度，假定四季度按照今年的平均月销售金额内出清了300亿销售额，存货减去300亿左右（基本没赚钱抛货）。剩下的存货1629亿由于市值已经跌到成本线下，按照可变现净值计量，剩余市值应该为1050亿（2400-300）/2，需要计提600亿左右存货跌价准备。左边的资产项等于减少了300亿存货+600亿存货跌价准备=900亿，其他的假定不变，资产就只有1900亿左右了（这种情况下资产显然是高估了，因为仅仅只计算存货跌价准备，固定资产，在建工程等跌价准备还未计入）。   

    资产负债表右边呢？预收款项为1228亿，其中因为销售实现300亿，预计预收款有200亿转为销售收入（这个比例不算过分吧），房价在下跌过程中，估计不会有人再预付款了吧？反而前期的预付款有减少的风险，如果不减少，预收款从1228亿正常降低到1000亿（200亿转化为销售收入）。那么总负债也仅仅是从2236亿减少到2000亿，资产1900亿小于负债2000亿，已经资不抵债了。

    如果出现退房潮，预收款大量减少呢？首先预收款减少是有限度的，因为预收款的减少都是要以现金流出为代价的，最多只能减少200-300亿吧，因为万科的货币资金常年在300-400亿这个水平，再查2011.3季度的现金及现金等价物只有330亿左右，这从另一个侧面印证了，预收款最多只能减少200-300亿。这种情况下比如说预收款能在实现200亿销售后，减少到只有700-800亿，这种情况下，负债是降到了1700-1800亿，资产1900亿（乐观估计数据），还有多少净资产？

    预收款的减少还能再多吗？不能再多了，再多即便表面上看资产负债表看起来没问题，但是现金流量表的枯竭足以让公司失血死亡。

    大家看看：如果房价下跌50%，我说万科资不抵债过分吗？2011年年报最迟2012年一季度，预计万科年报会出现净资产大幅减少，甚至资不抵债。如果没有出现，只能有一种解释，存货跌价准备没有计提，当然也有可能没有房价没有跌够50%，如果到2012年一季度房价没有跌够，2012年二季度，房价会继续下跌的步伐。踏过开发商累累的尸骨，房价继续下跌的步伐……