现实话题的热度决定了《蜗居》的热度，即便情节“灰”得彻底，《蜗居》的票房却一路走高。这显然是由电视剧的知名度和话剧本身切合现实的特点决定，“年底的演出不光应有带来狂欢气氛的戏剧，这种惹人深思的戏，其实也是必需的。”

　　不过，《蜗居》在外地的巡演结束后，观众的评价远不如电视剧好，“人物性格单薄”、“海藻性格过于纯洁”、“房子变成万恶之源”的评论屡屡见诸报端。对此，话剧版导演雷国华表示，其实话剧本身已做得很好，因为要在两个小时的时间里表现35集电视剧的内容，本身就是一个复杂的删减工程，“我们没法儿表现太多情节和人物内心的纠结，只能选择最突出的矛盾。”他说，希望观众能抛开电视剧的印象去审视这出话剧，去领略不一样的感受。

　 和电视剧相比，话剧版《蜗居》只用了两个小时就浓缩了整个故事，通过“借钱筹款买房”这一核心事件，讲述了剧中几位主人公走上悲剧之路的历程。全剧因此更多聚焦于海萍和海藻姐妹俩以及苏淳、小贝各自的生存无奈，淡化了宋思明和海藻之间复杂的感情关系，剧中的海藻比之电视剧显得更为单纯和坚韧。首演当晚，原作者六六因为身在国外没有前来，但现场座无虚席的盛况足可见该剧的热门程度。

　　《蜗居》的观众年龄层十分之广，既有年轻男女，也有不少小剧场难得一见的中年观众，其中不少都是看了电视剧之后又来一睹话剧版的。有观众说，现在的话剧很多都是小情小调男欢女爱的题材，像《蜗居》这样关注老百姓生活的作品实在太少。加上这部戏以“房子”为切入点，透视了当下都市“房子”所承载的形形色色的人生悲喜，每个人或多或少都能找到共鸣，因此十分难得。现在很多年轻女性都有与海藻相似的经历，这个故事，她们都深有感触。

　　演员们写实朴素的表演追求生活的逼真。剧中的精彩段落在于四个主角之间的争吵，家长里短如同生活中的场景。而苏淳口中“4万还是我妈，6万就成了咱妈了！幸好这钱拿回来了，否则估计你嘴里就是他妈的了”等此类台词，也不时引来现场观众的笑声。但在笑声之余，也有着发人深省的酸楚。

　　但是，在全剧切中当代都市人现实困境和难题的同时，也有不少观众表示，剧中的很多情节和细节都不够当下，显得有点老土，甚至不合逻辑，有时候让他们感觉不像是发生在上海的普通人的故事。诸如几位主人公身份工作不明，海萍的形象更接近于一个农村妇女而不是一个曾经的文学女青年，宋思明对海藻的感情处理也有些粗糙等，都削弱了该剧的现实主义力量。