用最基本的供求关系预测风险

由于对建筑行业的兴趣不大，徐曙光一直就希望转型。而真正促使他采取行动的，则是2004年他对南加州房地产行业的悲观预测。

2007年，美国次贷危机全面爆发，众多银行和房地产企业深陷其间，破产倒闭者比比皆是。但是，徐曙光麾下的太平洋地产，却因早已预先处理了各项投资，全面收缩了战线，完好无损地避开了这次灭顶之灾。

徐曙光进行预测所依据的原理非常简单，那就是供需平衡原理。

“对于房地产行业而言，供需双方一定要平衡。只有消费者能够买得起房，这个行业才能持续健康地发展，如果房价长期高于消费者的购买力，肯定会累积越来越多的泡沫，最终导致崩盘，大家一损俱损。”

徐曙光经历过一个完整的房地产牛熊周期，深谙此中三味。1989年是房地产高潮期，房价达到了极高的位置，消费者的房价负担指数创下历史新低，此时，南加州房地产危机降临，熊市一直持续了7年。当时，苏联解体，美苏之间的冷战随之结束。南加州一直是美国军工企业重地，冷战的结束导致了军工企业的业务大量缩减。不少研究人员认为，这导致了南加州经济放缓，失业人数增加，居民收入锐减，从而支付不起房价，致使房地产市场下滑到谷底。

时间到了2004年，在一片乐观的气氛中，研究人员认为，南加州的各种产业保持了稳定的发展，银行也不会再被军工企业牵连，找不到任何发生危机的理由，房地产业出现危机的理由已经不复存在了。

徐曙光却是这样看问题的：“其实，价格才是经济规律中的重要因素。在任何时间，任何国家，经济规律总是发挥着它固有的作用，不是谁能轻易改变的。1989年的时候，只有18%的人负担得起房价，2004年与1989年的情况非常类似，明显是不正常不健康的。房价不可能孤独地高高在上，迟早要掉下来。”

在徐曙光看来，当人们沉浸在大把赚钱的喜悦中时，往往会忽略风险的存在，更加不会记得去运用一些简单的经济学基本知识来作分析，而这些最基本的原理恰恰具有普适性，可以昭示出市场的未来走势。

徐曙光听过一个犹太人讲的故事，记忆深刻。

那个犹太人说：“日本是一个岛国，平原少，人口密度很高。日本的经济在20世纪70年代开始腾飞，房价随之上涨，股市也随之攀升。到20世纪80年代末，整个日本的房地产总值，超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时人们都说日本的房价不会跌，日本政府更是鼓励银行放贷，全力支持。可他们忘了那个支撑物价的基本规律：供求关系。即需求必须是有效的。什么是有效的需求呢？就是人们要负担得起。我当时就预测日本的房价撑不了多久，结果呢，20世纪90年代初开始崩盘，不到两年，很多地方的房价便跌回到20世纪70年代初期的水平。记住，没有一棵树能够永远朝上长。

“房地产是商品，就一定会符合商品的价值规律。在衡量一只股票的价格高低和有无泡沫时，我们通常用的是P/E值（Price to Earning，市盈率），也就是价格和所得之比。比如通用电气公司的股价，目前在40美元上下，每股每年的所得为4美元左右，其P/E值在10左右，属于合理价位。如果P/E值超过15，就是高估了，有泡沫之嫌。当然，在具体分析时，还要看那个公司是属于成长型还是成熟型等。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先可以看房价和收入之比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比，参考位置地点，一般在3~5之间属于合理，超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确，一般在10~15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘，一套两居室的公寓平均价格在20万左右，而每年的租金在16万左右，房价与租金之比大约是12，还不算离谱。注意一下香港，我有个朋友在那儿租了一套市价为500万港币的房子，每年只付十五六万房租，房价与租金之比超过30，我看那儿的房价是被高估了！”

这个犹太人是对的，他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了验证。就拿香港来说，也曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的，土地在香港太金贵了。不幸的是，1997年后香港的房价跌了70％。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨，但有些地区的房价还没有1988年时高。多伦多、温哥华的情况也类似。多伦多这些年房价涨得也很厉害，不过也还只是5倍，依然在合理范围内，没有超过1988年时的房价。

《我就是喜欢创业》连载19

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