物业税

物业税开征以后，土地出让金依然会存在，但不再会被地方政府高度依赖。物业税初期的心理意义可能更会大于实际意义。可以设想对老百姓一定标准之下的“第一套”住房永不开征。

文   本刊特约记者  吴丽华

4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措。“通知”明确要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。之前沸沸扬扬的物业税征收、房产税试点等猜测，终于得到证实。
财政部财政科学研究所所长贾康在接受本刊专访时认为，如果能开征物业税，将对化解土地财政问题、稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境起到积极作用。

 开征物业税改造 “土地财政”
Q:有人提出坚决、彻底废除 “土地财政”，您怎么看？
A:土地财政全面地看并不能全怪地方政府，现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关，土地财政便是典型的例子，土地财政的真正根源还是因为制度缺失，现在恰恰是要探索怎样让省以下地方政府真正进入分税制状态，从而消除目前的一些弊病。中央直接管土地的招拍挂这一提法不可能实现，中国幅员辽阔，各地情况千差万别，政府是必须分层的，在中国不可能想象由中央政府一竿子插到底，直接去管理。
Q:那么如何解决现有的土地财政问题？
A:从国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税。发达市场经济的地方政府其实也是“土地财政”，但是基本特征有所不同，该“土地财政”资金来源比较合理，即主要从不动产保有环节上取得，即现在常说的物业税，或者叫房地产税。如果把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量，才能在这个过程中更好地转变职能，进而运行机制和效应也就大不相同。应当正确认识这个问题，改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式，争取推动切实可行的改革方案。
Q:物业税的开征能在多大程度上替代目前的“土地财政”？
A:作为财产保有环节的地方税种，在地方辖区内的不动产所产生的房地产税，将成为地方税收体系里稳定的支柱财源。目前地方政府财库中来自土地的不动产类的税收收入大约在百分之十几，新税开征后这个比率有可能提升到30%以上。
Q:物业税会影响土地出让金的征收吗？
A:近年来土地出让金的生成价位较高，一旦推出房地产税，其生成价位的确会因交易者预期的改变而相对较低，但这种差异并不能成为开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下，我们完全可以设计“老房地产税”与“新房地产税”有所不同的税务区别对待办法。我们在经济学分析中，认为这是一种合理的替代。新税种开征以后，土地出让金仍然会存在，但它不会像现在这样，为地方政府所高度依赖。“土地出让金”在经济性质上是一种“地租”，是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的，不存在“重复征收”问题。

  物业税让房价更沉稳
Q:物业税的开征能够在多大程度上改变现在的高房价问题？
A:有了不动产保有环节的税负，房价的表现一定会更沉稳，房地产业的长期发展也一定会更健康，特别是在扁平化以后，可以找到相对清晰的地方财政体系，即在不动产保有环节的税源是它的支柱财源。同时，接下来可能还要更多地依靠资源税，这种制度建设非常重要。我国开征物业税，将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。
目前房地产市场上资产价格的上扬却过猛，要想实现中国房地产业的健康发展，应当争取推动切实可行的物业税方案。如想减少资产价格和不动产价格上的剧烈波动，应当考虑对肆无忌惮的炒作行为釜底抽薪的措施，即在不动产保有环节上加大税收力度。该制度的推进，也关系到政府财政的优化。
Q:如果物业税开征，会迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源吗？
A:物业税开征初期的心理意义可能更会大于实际意义。它的作用机理在于，国家释放了一个将通过税收调节房价、抑制投机的信号来引导预期。
推出房地产税改革的主要目的是中长期的，比如使地方政府职能形成合理定位、深化分税分级财政改革、构建地方税体系和规范房地产税费等。那么，如果开征物业税，是否能抑制房地产投机行为，适当给房地产业的炒作降温？我认为可能会如此，但这不是唯一目的。从长期看，征收物业税有利于调节供求关系和集约利用土地，促使各相关方面行为合理化，对抑制肆无忌惮的炒作、稳定房价，也会起到一定作用，但不应只期待用物业税单一手段抑制房价。
Q:最近有关物业税的说法越来越多，甚至可能近期在北京、深圳等地试点开征，您如何看？
A:虽然开征物业税是改革方向，意义重大，但具体时间表却不好估计。我个人设想，如果物业税真的进入“实转”，最初阶段除全部覆盖营业性不动产之外，非营业性不动产方面应当首先考虑纳入征收范围的，可以是独立别墅和那些管理上很容易认定的高档豪华住宅。我建议，初期可不实际覆盖百姓自用的一般消费性住宅，但相关的信息应力求全面掌握，以便在条件成熟时对 “第二套”以上的住房实征。
从长远看，物业税的征收对象应当包括所有营业性和非营业性住房，但在中国，也可设想对老百姓一定标准之下的“第一套”住房永不开征。
Q:物业税开征改革路径该如何设计？
A:此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，要充分考虑到社会公众的心理反应，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的内容包括：首先这个税种要确立起来，然后要有每隔一段时间重评一次税基的机制和覆盖非经营性房地产的各项配套制度。

贾康，经济学博士，著名财经专家，全国政协委员和政协经济委员会委员。现任财政部财政科学研究所所长、研究员、博士研究生导师，中国财政学会副会长兼秘书长。