加载中…轨道交通“廊道效应”凸显长株潭优势
(2011-10-22 13:00:27)
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杂谈 |
王义高商业地产与轨道交通第一讲：
文/王义高
轨道交通（track
2011年长株潭房地产调控遭遇二三线城市限购喊话，许多投资者被“限”在了住宅门槛之外。长沙秋季房交会在即，冯志坚主编的《长沙房地产报道》让我为这份“全媒体”周刊谈谈轨道交通对房地产的影响，一边能够在房交会期间“独领风骚”！
我说长株潭轨道交通为商业地产添上助推器，开发商要看准机遇，因此长株潭轨道交通开通后，会显现“廊道效应”
轨道交通作为城市公共交通系统的一个重要组成部分,在缓解城市交通压力、引导土地利用合理布局方面起着重要作用。但是,目前，长株潭三市还没有充分认为城市轨道交通的规划建设与土地利用价值、依然存在着严重的脱节现象,造成轨道交通不能充分发挥其应有的效能，因此，如何发挥“廊道效应”是三市人民的共同责任。首先我们看在廊道效应下如何产生新的资源？从品牌角度看，城市轨道交通所带来的资源分为有形资源和无形资源两大块。
1.城市增添无形资源
城市轨道交通创造的无形资源最主要的是“地铁概念”带来的城市品牌效应，不是我们经常说什么“城市名片”吗？其实作为一个大型城市，没有地铁好像市长都在“明骗”。
单就房地产方面来说，无形资产立刻感觉到商业地产和住宅地产因为城市轨道交通创造了新市场、能产生新的投资环境和机会，能给长株潭一体化区域和企业带来竞争优势、加速商业聚集和业态完善，无形资产总和量蛋糕迅速做大，价值空前高涨，政府在其他领域花多少钱都难以买回等价资源。
2.资源开发利用程度跨越新台阶
从土地资源来看。由于城市轨道交通建设可以改善和优化城市布局，提高城市土地的使用效率，获得综合开发的机遇，从而给城市商业地产开、商业业态多样化带来了价值的增值，这就是有型资产部分。
城市轨道交通的建设是“线性交通”，或者说是“长线交通”，它将在其沿线及站点半径产生交通、客流廊道经济效应，这种效应将直接对房地产领域产生影响，增大房地产开发、商业零售业和CBD服务区对沿线土地的需求量，沿线区域的土地升值、商品房价格和商业房地产开发价值上升，带来房地产的价值保值增值，一般高于其他区域20%以上。
从商业零售业方面来看。城市轨道交通的交通功能导致了城市人流、物流和信息的集中，商业零售业的聚集和消费。由于廊道效应，在城市轨道交通沿线的局部地区将形成特殊的商贸资源，这些资源高度地依附于轨道交通。
城市轨道交通产生的客流量与它所形成的商贸资源价值具有高度的正相关关系。
3.城铁将改变整个公交功能
2011年09月13日《长株潭报》记者熊露曾经采访我：我说：仅仅由于城际铁路的开通，估计三市GDP将提高至少一个百分点，这可不是一个小数字。要知道，长株潭三市的GDP占全省总量的43%，三市的GDP增长速度比全省的平均增长速度快了三个百分点，再加上轨道交通提升效应，长株潭未来产生的收益足够弥补轨道交通的480亿投资。
就城市道路来说，长株潭轨道交通能极大地推动道路资源、城市基础设施共享和利用。道路资源共享度、综合利用度和成本控制将会提高至少20%以上，特别是长沙二环以外道路的利用度，三市桥梁的利用度，环线利用度将提高30%。
直接从公交运营能力来说会提高现有公交巴士的8倍，甚至更高。可以预见到，城铁开通后，沿轨道行走的地面，公交巴士通常会减少1/3。长沙五一大道这样的公交巴士密集线路，将减少70%，巴士减少了私家车通行能力将大幅提高。被减少的公交巴士将寻找新的运营线路，转入一个更大的运营区域，长株潭大交通格局体系或许形成。
一条城铁的运营能力是公共运营工具（公交巴士）的8~10倍，在交通高峰期，五一路这样的CBD区域高达30倍。
从环保出行的角度来说，运力相同的情况下，轨道交通每公里能耗比小汽车每小时低8倍。从土地资源方面来说，轨道交通的城市道路承载能力，大致相当于一个16车道的五一路。因此，地铁节约了大量交通土地资源。
大家问我长株潭轨道交通将带来什么？我要说的是长株潭三市将充分展现大型都市风貌，人民会享受一种崭新而美好的“城铁生活”，未来商业地产开发会与轨道交通的价值将朝相辉映，日渐富裕。（2011年10月19日）
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王义高：湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、硕士生导师、教授；湖南山河智能机械股份有限公司独立董事、湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家。
电话：0731-82829665，传真:82829606，13808477067，E-mail：
（感谢彭国甫、柳思维，吴金明、范波、冯志坚、李晓艳、陈楷、田国强、王一江、李稻葵、许定波、郭一先、北冰和郑炎的关注和鼓励）
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