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       湖南投资收获扩张将双喜临门

              作者：荷叶

     四年征程辛酸再，潮起潮落守静斋；
     功夫不负有心人，湖投将获满堂彩。

  8月13日，湖南投资【000548】2011年中报披露：“浏阳河中路项目报告期内未新投入资金，累计投入金额为39,000万元。目前该项目已完成项目修建详规编制工作”，“现已启动项目第一期土地挂牌出让工作”。预示着，湖南投资历时四年的投资项目，进入收获季节。
  2007年12月18日，湖南投资与浏阳市人民政府签定《浏阳河中路项目土地一级开发整理合同书》，约定由公司投入资金与浏阳市人民政府共同参与浏阳河中路（约1147.68亩），土地的一级开发整理。公司按每亩80万元的标准向甲方投入土地整理款，共需投入约9.18亿元。
  该项目净用地面积941亩。容积率≤3，三期开发，6年完成。土地整理完成后,由甲方分三期在土地交易机构公开挂牌出让，挂牌起始价不得低于本公司投入的综合成本。第一期约为308亩，第二期约为386亩，第三期约为236亩。若地块出让成功，甲方应将所收取的土地出让价款全部返还给本公司，若地块实际出让价超过起始价的，甲方同意按溢出部分：第一期90%归本公司所有，另10%归甲方所有；第二期70%归本公司所有，另30%归甲方所有；第三期50%归本公司所有，另50%归甲方所有。
  《房价网》2011年08月13日房价数据：长沙市浏阳市二手房房价(均价) 5600元/㎡，环比上周涨幅8%， 环比上月涨幅16%。
  浏阳河中路项目收益测算：按照浏阳市现房价5500元/平米，楼面价2500元/平方米，容积率为3.则收益测算值为：
  第一期：【0.25*3*666.6667-80】*0.9*308*0.72【税后净利率】/49922=1.68元/股
  第二期：【0.25*3*666.6667-80】*0.7*386*0.72【税后净利率】/49922=1.63元/股
  第三期：【0.25*3*666.6667-80】*0.5*236*0.72【税后净利率】/49922=0.71元/股
  如果一期项目挂牌转让成功，再加上公司原来高速公路收费和宾馆收入，今年业绩可以达到1.8元/股。
  不过，也要考虑到最近地价成交不是很火爆，流拍现象常有。7月长沙市挂牌7幅地块，4幅流拍3幅以底价成交。网挂系统显示，8月13日，长沙洋湖片区拍出一标，该地块最终楼面单价约为3204元/平方米，创下了今年以来长沙住宅用地出让楼面单价的新高。
  湖南投资浏阳河中路项目，在浏阳市区内依山旁河，风水宝地，位置绝佳。浏阳市是中部地区典型的发达小城市，离长沙主城区只有60公里，该项目相信会拍出较高的价格。

  湖南投资除了上述项目进入收获期外，最近，大规模扩张或将到来。
  7月28日，公司股东大会通过决议，同意公司发行总规模不超过3亿元人民币的短期融资券。那么，公司流动性缺钱吗？不是。该公司目前只有三大项目在运行，其中路桥收费和宾馆经营，目前无须大笔投入，收入都是现金，是公司的两颗“摇钱树”，上半年营业收入几乎都来与此；桂林辐照项目早已经建成，目前技术、市场磨合期，也无须投入。
  我们再来看看公司的财务状况。
  报表区分  现金净流入 货币资金 股东权益%
              【单位：万元】
  2009末期   -3001      34901   63.55
  2010一季    -525      28804   64.90
  2010中期     219      26940   67.95
  2010三季    1297      39209   63.16
  2010末期     323      41390   64.79
  2011一季    3696      44475   65.46
  2011中期    9345      40637   68.02
  上表显示：一是现金净流入逐季大幅增加，特别是2011中期达到9345万元，和营业收入13036万元相差不多。值得注意的是，此乃并非筹资所致，而是显示公司高速公路和宾馆收入，这两棵摇钱树的魅力。二是货币资金高位强势增加，三个季度以来，均保持在四亿元之上，接近总资产的20%。三是负债率逐季降低，2011中期降到32%之下。
  如果浏阳河中路项目一期挂牌成功，公司将获得13亿元的现金收入，相当于现在公司总资产的60%多。即时，公司负债率会降到20%之下，货币资金将达到17亿元之巨，相当于公司总资产的50%。这种情况下，还要发行短期债，为何？只有一种解释，那就是未雨筹谋，公司即将大规模扩张项目。
  湖南投资是一家1993年底上市的老公司，几乎与中国证券市场同龄。公司总股本不足5亿，现价5.21元/股，总市值26亿元。多年来，公司几乎没啥发展，是一家典型的保守型公司。公司二十年磨一剑，祝愿这次出发，大胆阔步，一路顺风！

  船遇顺风又逢潮，满帆全速是首要；
  患得患失终是萎，百舸争流射大雕！

  股海无师，共勉发财！祝朋友们好运！

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