当前，在房地产的开发、交易等各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中，忽视工程质量、过度开发、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题屡见不鲜。

湖南省张家界市“宏天绿城”项目，在房产局无任何备案信息、未获建设规划局批文，便大张旗鼓地开始施工；在未取得《商品房预售许可证》的情况下，更开始盛大认筹VIP。此举不仅违法，更侵害到购房者的切身利益。

开发商在未取得建设规划局出具的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》之前，是拿不到《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》的。只有此“五证”俱全才能够证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。否则属于违法建设施工。

据查，“宏天绿城”项目因未付清购买项目土地的款项而被土地出售方起诉，此案法院已经受理。这说明“宏天绿城”项目使用的土地仍属于非法用地，按照有关规定，是不可能到《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的。房地产商如未取得以上“三证”而进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

根据《湖南省商品房预售管理暂行办法》第九条规定：“企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售房广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”“宏天绿城”项目在没有取得《商品房预售许可证》的情况下变相收取定金属于非法销售行为。在没有取得预售资格的情况下，无论是订金、违约金、认购金，还是VIP会员费，都属于变相的定金，在法律上是不允许的，也是不受法律保护的。购房者持有的所谓“认购书”、“协议”“VIP卡”等也只是不具有法律效力的一纸空文，不受法律保护。

更据可靠消息，该项目工地在进行地基施工的时候发生塌方事件，一农民工被活埋致死，开发商赔付其家属20万私了，且对外界掩盖事实真相，由此可见其施工环境恶劣，施工质量又如何能得到保障？如此一个对建设者生命不负责任的开发商又怎能够对购房者的利益和生命负起责任？试想，一个连购买项目土地的款项都拿不出的开发商，又如何能够保证项目建设顺利进行？如此一个临近烂尾的“烂尾楼”，竟然公然在张家界认筹VIP；问题诸多的一个楼盘，竟然没有任何相关政府机构出面管理，试问张家界地产市场到底有无秩序可言？

最后专家提醒，购房者们在选择房产项目时一定要向售房者索取并查看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等相关证照。