◆案  源：

　　本报2月23日“以案说法”版《疑似“小产权房”，怎样处置？》

◆作者观点：

　　对“小产权房”的处置，目前没有统一的标准和明确的规定。对于某村村委会未经批准占地建楼的行为，应按非法占地处理。

◆各方观点：

　　江苏省沛县沛城国土资源所 孟庆群：不宜定性为“小产权房”开发。

　　本案中，虽然村委会未经批准擅自占用本村土地建设安置楼，但在工程建设阶段便被国土执法部门制止，并未将房屋出售给村集体以外的成员，故不宜定性为“小产权房”开发。

　　山东省莘县国土资源局 刘建龙：应先判断是否“小产权房”再行处置。

　　如果该住宅楼全部用于村民安置，由于该村委会两年前已申请城中村改造，其建设住宅楼符合村民意愿，国土部门可以责令该村委会按照《土地管理法》第六十二条的规定办理土地审批手续，同时收回安置村民的宅基地使用权，注销原土地登记，并办理新的土地登记。或者将该村作为城乡增减挂钩项目试点进行申报，待项目批复后，再由村委会办理土地审批手续。

　　如果该住宅楼为“小产权房”，则国土部门应责令该村委会依法申请使用国有建设用地。将该宗地征收转为国有建设用地后，再依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》要求的程序公开出让。

　　江西省湖口县国土资源局 余洪波：“没收”不如“责令改正”。

　　为了维护集体土地所有者的土地所有权，不宜“没收”在非法占用的集体土地上新建的建筑物和其他设施。建议对村委会进行适当处罚后，责令其办理合法用地手续。

　　湖北省沙洋县马良国土资源所 王敏孙：应由规划部门先行查处。

　　村委会的行为既违反了《土地管理法》，又违反了《城乡规划法》，应先由规划部门查处。规划部门立案查处后，如向其核发规划许可证，则可按照作者的意见处理。但从2007年该村委会曾申请进行城中村改造但未获批准的情况看，其建住宅楼虽符合土地利用总体规划但不符合城市总体规划，很难补办规划手续。因此，应责令村委会退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物，处以罚款，并建议纪检监察部门追究相关责任人的责任。

　　河北省平泉县国土资源局 张建生：“整改”优于“处罚”。

　　建议结合所在省、市有关新农村建设方面政策规定和《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》来综合处理此类问题，要求村委会进行相应的整改，可能会收到比行政处罚更好的效果。

　　另外，即便进行处罚，也应依法实施。不能以“如果此建筑物建成，势必有大量非本村村民入住”这样的主观推断作为定性的依据，也不能因为疑似“小产权房”而改变处罚种类和加重处罚，对行政处罚而言，既要有事实依据，又要有法律依据。

◆专家点评：

　　本刊特约顾问 侯福志：“小产权房” 原来是人们对非法租用、占用农民集体土地所建设房屋的俗称。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。可见“小产权房”已经不是一个简单的俗称，而是一个法律概念了。

　　按照上述文件，“小产权房”有以下几个方面的含义：首先，“小产权房”是非法的，也就是说在没有经过合法批准的情况下所实施的建设；其次，指在没有办理农用地转用或征收手续的前提下，租用、占用农民集体所有土地实施的建设；再其次，主要用于对外销售；最后，是不能办理合法的产权登记手续，实际生活中，主要是由集体经济组织或村委会依照合法的产权证样式颁发的所谓《房屋所有权证》。“小产权房”的实质是非法占地，因此，实践中是依据《土地管理法》第七十六条以非法占地行为进行处理的。

　　具体到本案，村委会以城中村改造为名进行的建设活动，因尚无销售行为，所以，还不能认定是“小产权房”。但这种建设行为，是在未办理供地手续的情况实施的，其违反了《土地管理法》第五十九条有关集体建设用地管理的规定，因此，同样属于非法占地行为，应当按照《土地管理法》第七十六条进行查处，不适用于该法七十七条针对农民个人建房行为的处理。