自动续期 适度有偿
——专家支招青岛首例到期住宅用地续期难题

天津市国土资源和房屋管理局政策法规处副处长侯福志：

                                     正确把握续期的三项原则

住宅用地续期问题看似复杂，但只要把握住以下三项原则，解决起来并不难。

一、自动续期原则。《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这项规定的含义是：住宅建设用地使用权期间届满的，不需要办理土地使用权登记手续即可自动续期。在相关法律法规尚未明确的情况下，笔者建议续期的年限应当为原土地使用证登记的年限。

二、有偿使用原则。1990年5月实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1995年1月起实施的《城市房地产管理法》第二十一条也作了申请续期的规定。很显然，国务院的行政法规以及《城市房地产管理法》有关申请续期的规定与《物权法》自动续期的规定是矛盾的，但因《物权法》对有关支付土地使用权出让金未作限制规定，因此，《城市房地产管理法》以及国务院的上述规定仍应视为有效。

三、收费标准法定原则。由于续期是未来若干年后的事，因此，当年《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》在制定过程中，没有规定住宅用地使用权续期后出让金的具体标准；多数地方人大和政府也未就续期后土地使用权出让金的具体标准作出规定。因此，解决续期问题的关键，应当由各省级人大或者政府，结合具体情况制定续期后土地使用权出让金的具体标准。建议作为具有省级立法权的城市青岛市人大以立法形式，尽快出台土地使用权续期出让金的具体标准。

上海大学法学研究所副所长李凤章：保有税制度是续期问题的最终解决之道

青岛阿里山小区200多户业主的住宅土地使用权快到期了，这让业主们很着急。其实，《物权法》已经为他们续了期，这不需要任何合同，国土资源部门为了保证土地使用权登记或者证书的正确性，需要对土地使用权的期限加以更正和明确。至于续期是否收费，目前尚未见到允许收费的法律依据。

为什么这样讲呢?因为《物权法》规定得很清楚，是住宅类土地使用权到期后自动续期，而非出让合同到期后自动续期。要弄清这一问题，不妨分析一下土地使用权与出让合同及其出让金债务的区别。

首先，土地使用权是物权，作为财产权，并不包含债务。而出让合同是一种债的关系，包含了债权和债务。

其次，土地使用权的设定需要办理登记，并且根据《物权法》第一百三十九条的规定，建设用地使用权自登记时设立。而出让合同，则是自签订时生效，并不以登记为生效要件。

再其次，就土地使用权的交易来说，第三人存在着对登记簿的信赖，物权的内容、类型等均以登记为准。出让人如果要确保自己债权的实现，完全可以在未获全部清偿前拒绝为使用人办理使用权登记。但是，一旦其为使用人办理了登记，就意味着其允许使用人以信用的方式首先取得土地使用权。出让人再也不得因此债务而任意收回。这是维护登记簿的确定性、保护交易安全的根本要求。否则，那些信赖登记簿、不知晓前手债务存在的善意第三人将会随时面临着物权被突然收回的危险，交易将毫无安全可言。这就如同你把房子卖给别人后，不能因为别人欠你房款，就可以自己直接到登记机关注销受让人的权利登记而收回房屋一样。当然，这并不影响出让人可以要求债务人履行债务，在债务人拒不履行时，出让人甚至可以向法院提起诉讼，申请强制执行。而出让合同，并不存在第三人的信赖，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者逾期未全部支付出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

最后，土地使用权的续期，仅仅是权利本身的延期，而出让合同到期后自动续期，却等于双方按照原有的出让合同条件，重新签订了一个新的出让合同，不但土地使用权的期限继续了，而且使用权人的其他义务，包括出让金的缴纳等，也将继续按照原合同执行。对此，可以比较一下《合同法》关于租赁合同续期的规定。《合同法》在规定租赁合同的续期时，其表述为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效。此处就使用的是“租赁合同继续有效”，承租人继续享有承租权，但也同时负有按照原合同继续缴纳租金的义务。

既然《物权法》规定住宅建设用地使用权自动续期，也丝毫没有考虑出让合同，那就意味着，出让金的缴纳并不是使用权自动续期的条件。

我国的土地出让制度肇源于香港，《香港基本法》第一百二十一条明确规定，从 1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过 2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3％的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。至此，香港早已明确在土地使用权到期后，以年租即保有税代替了出让金的缴纳。因此，从出让金制度向保有税制度过渡，应该成为我国内地土地有偿使用的改革方向，这才是续期收费的最终解决之道。

北京李晓斌律师事务所主任李晓斌：依据取得房产的对价差异确定是否缴费

我国实行土地有偿使用制度，对于以出让方式取得土地使用权，除需要支付一定的出让金外，法律还规定有最高使用年限。在使用权期满后，土地使用权人要继续使用土地的，就必然会存在续期的问题。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权期限届满后，需要续期的，要提前提出申请，经过审批，重新签订出让合同，并缴付出让金后方可实现。《物权法》关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，解决了住宅土地使用权“有期限”的问题，但没有明确规定续期是否缴费。可以预测，如果没有出现重大制度调整，国家对土地使用权依然会采取有偿使用的方式。

由于土地资源的稀缺性，随着社会经济的发展，土地使用权的价值也在持续攀升。因此，即使房屋的产权人在土地使用权期满后，为继续享有使用权，支付一定的土地出让金，该对价也将体现在房屋未来的价值上。从长远来看，对房屋产权人不仅没有造成损害，对其各项权益的保护将更加合理和完善。对涉及到有关住宅用地期满后如何续期问题的解决，有三种思路可供选择。

第一种思路：推动人大立法，尽快制定统一规则和标准。在《土地管理法》和《城市房地产管理法》修订之际，全国人大可以组织相关人员，通过征求意见稿、研讨会、听证会等多种形式，对有关住宅建设用地使用权续期问题展开充分研讨，结合当前国民经济的发展状况，并考虑到对未来的合理预期，根据土地管理的需要，提出解决土地续期、续费等问题的具体方式、方法，在全国形成一个统一的规则和标准。

第二种思路：暂时搁置，等待今后的相关制度出台。如果当前情况下，对土地续费问题不宜作出统一标准，或时机尚未成熟。那么，各地具体实践中，可依照《物权法》的规定将住宅用地自动续期，但是否续费先暂时搁置。对于不影响城市建设规划的，可以以通知、解释等方式，要求已经到期的土地使用权维持现状，继续由原权利人使用，但明确待国家出台统一标准后，按相关规定再统一办理。

第三种思路：对目前的问题及时解决，以后的问题留待以后解决。在全国没有出台统一的标准前，对于已经到期的土地使用权续期问题，可以采取个案处理的办法。对于青岛阿里山小区住宅用地到期案的处理，可综合考虑该小区内同年代的住宅在土地使用权期限方面的巨大差异(有20年的，有50年的，有70年的)，根据当时业主取得房屋所有权所付出的对价，如果20年与70年土地使用权上的房子相差无几，就可以适当延长原来20年的土地使用年限至70年；如果当初取得房产的对价存在较大差异，就参照当时的土地出让金标准补足剩余年限，也将其20年的使用期调整为70年，从而与国家规定接轨。这样既充分考虑了历史遗留问题，也使个别问题纳入国家法律调整范围，消除部分业主土地使用权期满后房子如何处理的顾虑。 （原载《中国国土资源报》）