http://1834.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2009/6/17/14/28/122996eff02g214.jpg“老字号”遭殃" />

改造后的前门大街。中国周刊记者／高鹏 摄

    6月,黄昏时的北京前门大街,夕阳斜照,路西仿古建筑的投影越来越长,慢慢将路东孪生兄弟一般的建筑物笼罩其中。

    开街一年多,前门大街两侧按民国时期风格修葺一新的建筑,多数依旧大门紧闭,12家回迁的“老字号”和一家来自瑞典的服装品牌店间夹其间,聚集起来的微末人气却很难冲淡大街上的冷清。

    但这一切,至少暂时与潘石屹无关了。在高调介入前门改造项目两年后,他与前门大街在商业上的联系,已经有了清晰的界定。

    5月17日晚,SOHO中国发布公告,称将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(下称天街公司)49%的股权,转而以总计约17.7亿元的价格,收购该项目5.47万平方米的商业物业。18日港股开盘,SOHO中国逆市上扬,最高涨幅达7.96%。

    以股权换物业,用这样一种方式,潘石屹得以远离前门改造项目中夹杂在商业开发与文化保护之间的种种纷争,在行政力量主导的前门改造项目之中获取了属于自己公司的一块切实权益。

    前门的重建仍在继续,商业开发和历史文化保护的矛盾,也依旧在继续。

    一开始便是冒险

    前门大街东侧的一片地块,与已经修缮完毕的前门大街两侧一起,构成了前门改造项目的主体。根据公开资料显示,这一片地区一共被分为44块土地,其中33块土地(规划总建筑面积16.5万平方米)划由北京崇文区国资委所属的天街公司负责开发建设,另外11块土地(规划总建筑面积19.5万平方米)由天街公司进行土地一级开发。

    潘石屹曾透露,自己早在2005年便与崇文区有关部门接触,但因为当时前门拆迁尚未完成,SOHO为规避风险而未介入。

    2007年3月17日,红石实业公司与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议,注资1.441亿元购入北京天街49%的股份(后转让给潘石屹私人持有的丹石投资),其余两大股东为北京市崇文区国资委和隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司(以下简称崇远投资)。

    “市里的领导,一开始便反对私有企业介入前门项目改造。”一位接近崇文区政府的官方人士对记者透露,主要原因是前门改造涉及到历史文化保护工程。

    上述官方人士称:“前门大街在历史上便是一条商业街,有一个商业历史文化传承的东西在这里,所以不可能完全按照历史文化保护工程的模式来,还是要做成商业街的形式。”

    这一决策使得崇文区政府直接面对两大难题,一是商业街改造所需的巨额资金投入,二是招商。潘石屹有钱,又有项目招商的经验,因而得以介入前门项目改造工程。

    合作协议规定,丹石投资虽然只拥有天街公司49%的股份,但投入100%的资金并享有100%的收益,承担全部风险。同时,崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”,而且对项目的商业定位也拥有“充分的话语权”。

    在早前接受采访时,潘石屹曾宣称前门项目付出的总开发成本将近100亿元,超过了之前SOHO中国所有项目的总投资金额。

    崇文区有崇文区的考虑,潘石屹也以惯有的精明来盘算这项投资的收益。2007年,正值SOHO中国赴港上市前夕。当时SOHO中国招股书中称,尽管前门项目目前由潘石屹私人的丹石投资公司控制,但该项目最终将由SOHO中国进行收购,装入上市公司。   

2007年双方合作之初非常顺利。潘石屹进入之后资金就位,招商代理权也全部交由来自SOHO中国的团队处理,前门改造项目进展陡然加快。

    2007年5月9日,前门大街断路封街,开始了大规模修缮整治。

    2007年7月18日,北京市崇文区政府在天安门广场南端正阳门箭楼举行新闻发布会,对外宣布北京前门大街的招商计划。潘石屹及多家国际知名品牌的代表均有出席。

    2007年11月份,北京天街置业发展有限公司董事长田耘对外宣布,前门大街将于2008年5月1日正式开街。

    2008年春天,前门大街两侧建筑便基本修缮完毕。

    但好消息似乎就到这里为止。

    遇阻文化保护

    2008年1月底,北京市土地整理储备中心网站上挂出的前门地块招标信息,被悄然撤下。北京市土地整理储备中心给出的解释是前门地块涉及文物保护等相关问题,市政规划有所调整,因此前门地块原先的入市计划取消了。

    记者了解到,此次出让的地块,属于前门项目44块土地中,天街公司尚未取得开发权的11块地块。“其中的8块地,拿出来,打包成三个组团招标。”一位业内知情人士介绍称,天街公司和香港新世界集团在北京的分公司均有意参与该地块的招标。

    对前门改造伤及历史文化保护的质疑也不断出现。潘石屹的回复是,其目前拥有权益的33块土地所在区域的文物已经单独划出,交由崇文区国有公司另行保护,而另外待开发的11块土地区域没有任何文物。

    但记者前不久接触到的几位前门区域老居民,则给出了另外的说法。老居民燕瑛向记者出示了曾挂在其大门上的“文物保护院落”蓝牌。燕瑛称目前该院落尚完整。可以确定的是,燕瑛家所在的大江胡同42号,正位于那11块“没有任何文物”的地块之内。

    记者无法从政府部门查证。但前述官方人士也对记者承认,前门改造项目确实有许多材料和手续尚有不齐备的状况。

    但对潘石屹的质疑却不全然集中在有法可依的文物保护之上。

    华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司策划总监陈迎对记者表示,文物保护属于法律问题,而目前各界对前门改造的质疑,其实更多是集中在前门区域历史文化风貌的破坏之上。

    “现在前门地区人走房空,拆的很乱,包括修的马路,把前门区域整体的历史风貌都改变了。” 北京商业企业管理协会常务秘书长高以道也对记者表达了同样的看法。

    而在2008年奥运前夕,这个问题无疑被海外媒体放大了。“有中央领导对前门地区历史文化保护的问题作出了批示。”前述官方人士表示。

    而在前门改造的几年当中,北京市政府对于旧城区历史文化风貌的保护,也逐步发生变化。“近两年,北京市对历史文化保护工作重视了许多,原来对于旧城区常采取换血式的改造方式,而现在越来越倾向于结合原住民的促进更新保护方法。”陈迎表示。

    今年3月1日,北京市建委、规划局及文物局联合出台的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实行。该规定除了重申在文化街区杜绝大拆大建外,还鼓励个人购买、修缮四合院,并给出了相应支持和保护政策。

在这一趋势中,潘石屹在前门项目中的命运,开始变化。

    据了解,在前门大街修缮完成之后,曾有北京市政府领导前往视察,对改造情况并不满意。而原本便对私有企业介入前门改造持反对意见的北京市政府,此时态度更为明确。

    “一看工程,市委决定还是由政府来干,更踏实,主要还是保护文化。”前述官方人士表示。

    2008年底,原崇文区区委书记李晓光改任北京市市政市容管理委员会党组书记。同时,有关潘石屹撤出前门项目的传言也开始在业内盛行。2009年3月13日公布的SOHO中国2008年年报中,对于曾在招股书中大篇幅描绘的前门项目却只字未提。

    最终,以股权换物业的方式,SOHO中国的前门之路得以打破僵局。

围绕前门大街商业开发和历史文化保护的矛盾，依旧在继续。 中国周刊记者／肖翊 摄

    难题依旧

    横在前门改造面前的,依旧是那两个难题。资金怎么落实?招商怎么办?

    根据此次潘石屹退出协议中透露出的信息,到目前为止,潘石屹私人持有的丹石投资一共向前门改造工程投入了约13亿的资金,假如以此前潘宣称的前门项目付出的总开发成本将近100亿元为标准,整个改造计划尚有80多个亿的资金缺口。

    “半经营性的工作还是要做,也必然会转让一些土地以收回资金,不然谁都掏不起这个钱,市财政都担不起。”前述官方人士表示。

    SOHO中国在前门的后续利益或许便在此,其发布的公告称,“本公司(SOHO中国)还将享有优先购买权,可就项目余下部分的任何权益按照崇文方或北京天街给予任何第三方的相同条款和条件,优先购买该权益。”

    “也存在另一种可能,天街公司引入另一家国企性质的合作伙伴,解决资金问题,并让一切仍在国有体制内运转。”前述官方人士表示。

    但比资金问题更迫切的,则可能是一个招商问题。记者了解到,目前前门大街的招商工作依旧由来自SOHO中国的团队在运作。

    如今,空空荡荡的前门大街上,也仅有12家“老字号”商户和一家来自瑞典的服装品牌入住。在经历了多次推迟后,前门大街的整体开市日期被定在今年国庆之前。

    “大部分的商铺都签订了意向书。”潘石屹在5月21日的在线聊天时表示。但记者五月底前往前门大街调查,那些空着的店铺,只有少数几家有正在装修的迹象。

    前门大街改造后为何冷清?高昂的租金,被认为是祸首,在上述的在线聊天中,潘石屹透露前门大街的租金大约一般在每平方米100—200美元/月之间,并称会根据市场反应随时调整。

    “这个价格连许多国际品牌都接受不了。”高以道称。

    高以道认为,潘石屹的商业地产开发模式是追求房地产暴利的,前门改造中商业与历史文化的一系列冲突,正是由这种模式带来的必然结果。而原先在前门的一系列老字号,成为最大的受害者。

    “2008年8月7日的那次开街中,老字号便沦为他们的道具。”高以道称,“临到开街之前20天左右,通知12家老字号,让他们迅速回去,准备开业。”

    “7月20日我们才接到通知要求从枣苑迁回前门,二十天不到就搞完了内部装修,重新开张。”大北照相馆业务经理刘先生此前在接受媒体时也说,“上级只说让我们先迁回来,租金的事以后再谈。”

    当时都一处和另外一家老字号餐饮搬回时都愣了,那些店铺原本都不是为他们准备的,根本就没有管道煤气的设计,开业最初那段时间,这两家店都是靠液化气罐做的生意。

    “全聚德和中华书局两家在前门都有产权,不需要考虑租金的问题,张一元是借中华书局的店面开的业,租金也相对较低,其他没有产权的企业按照目前的租金报价,压力都不小。”高以道称。

    据了解,崇文区每年为进驻前门商业街的“老字号”提供1000万元扶持专项资金,包括“老字号”的租金补贴、贷款贴息、创意包装等。“即便这样,租金水平也不是老字号能承受得起的。”

    据记者了解,崇文区政府早就下达了至少要将20%的前门大街商铺位留给“老字号”的死命令。“许多老字号都是崇文区国资委下属的企业,当初封街,一道命令他们就搬走了,现在租金这么高,他们也注定无法承担。”高以道称。

    SOHO中国的退出没有让高以道收获喜悦,“我不知道前门大街今后会怎么样。”