国家统计局的权威数据出台，70个大中城市的房屋价格同比下降1.3%，1月到4月的销量提高17.5%，居住类价格下降4%，出租类价格上涨17%。此前吵得沸沸扬扬的楼市小阳春究竟是人造，是虚假，还是真实的刚性需求？“退房潮”的掀起是否意味着小阳春已经露出了尾巴？北京商品房的空置率居全国榜首，是否表明更大泡沫的存在？5月14日（星期四21：20）BTV财经频道《财经5连发》邀请到中国房地产开发集团理事长孟晓苏、北发投总裁杜猛和中国世代投资控股集团总裁禹晋永来试探楼市下一轮的调整。

(孟晓苏:中国房地产开发集团理事长)

楼市真假小阳春

    孟晓苏认为房地产业在今年之内一定复苏。中国的房地产业和各国各地的房地产情况一样，都是呈现一个周期性发展的特点，低落期大概在一年半到两年。这次从2007年12月份起，到现在已经是有一年半了。从现实情况来看，房地产市场也出现了明显的回暖，这里面也不乏政策因素的影响。

    杜猛肯定小阳春是个不争的事实，最困难的阶段已经走出来了。统计数字恰恰支持了小阳春的现象是存在的，因为它的销量在提升，市场在回暖，只是价格在下降。

    禹晋永用三个字来形容现在的市场，“假阳春”。事实上是大量的各方人持币待购，并不是一种刚性的需求。现在把房地产的上升叫做小阳春，既没有理论上的支持，也没有客观的现实存在。因为前几天国务院把固定资产投资资本性投入从35%减少到30%，正在不断地启动新的刺激措施。

(禹晋永:中国世代投资控股集团总裁)

“小阳春”遭遇“退房门”

    孟晓苏认为现在有些地方出现退房潮，有些地方出现涨价，这是信息不对称的现象。如果这指的是同一个楼房，短期内是不可想象的。所以我们应该弄清楚这些不是在一个地方同时出现的，因不同的地域、不同的楼盘决定房地产，可能某些地方会有销量下降，退房现象，另外也有一些卖的很好。所以这还是一个不平衡发展的市场。但是退房的比例是不会上升的，因为从整个市场来看在明显的回暖。个别企业出现退房现象可能是在炒作自己，不排除是一种广告手段。

    禹晋永表示退房潮是市场秩序下滑的一个特征。这种标志是市场自需平衡的一种方式，并不能说他这个楼盘好不好，因为在不断涨价的同时，别的楼盘也有降价的，所以从北京的总体趋势上来讲，全国的趋势是降价的。

    杜猛肯定退房的现象是存在的，但是它不是潮。退房潮的概念是不科学的，在某种意义上是媒体夸大了这个程度，如果退房达到30%，那一个楼盘都无法支撑了。现在退房的上升有三点原因，第一开始只交少部分定金，造成销售量的上涨，第二是网签，第三是有些人以前买贵了，心里不平衡，现在想以各种问题为理由退房，换取开发商对他的补偿。

(杜猛:北发投总裁)

房地产空置率并不值得担忧

    孟晓苏提出，现在社会上非常关心空置率的问题，有些专家认为有空置就说明有泡沫。但是大家需要了解房地产一个特殊的规律，叫空置与供应不足并存。第一个原因是地域性特点，在北京东城积压，西城积压，但不一定在外患积压。第二个是结构性特点，可能高档房屋积压，但不一定普通房积压。第三个是心理因素，当一个项目卖烂了，老百姓可能对这个房屋就心存疑虑，但当他推出新盘的时候，大家就又去买了。这个原因不是说一定要等到空置消耗完了，市场才能够正常。所以有些空置它会常积，等市场旺起来就会慢慢处理掉了。所谓的空置房，不是所有权都在开发商手里，大部分已经卖出去了。

    禹晋永不同意孟晓苏的观点。现在的空置率确实偏高，这就预示着另外一个问题。一方面是持币待购的具有很强的刚性需求的群体买不到房。另一方面是前几年高价拿地形成的大量空置房。最近国务院出台的新政，减少投资资本是不动产市场启动的一个信号，说明这个市场还没有按照我们所想象的去发展。

    杜猛说：“现在有很多业主，可能在海南、北京，上海等多个城市，同时持有物业。他虽然用不上，但也保留着增值，因为房子毕竟是恒产。”

（主持人长盛与嘉宾合影）

“小阳春”已经奔向春天？

    孟晓苏欣喜的告诉我们，小阳春这个词汇可以成为历史了。房地产市场在全国都在明显的回暖，气侯已经到了春天了，不是小阳春了。

    禹晋永对未来的市场还是不看好。因为现在仍然没有解决控制地产舆论现象的问题。所以广大的地产商只能成为牺牲品，销售量的上升顶多是把存量消化掉。

    杜猛保持中立的态度。现在经济还没有到完全复苏的阶段。它还处在逐渐的调整过程之中，一定要伴随着大的经济形势才会有所改变。