陈航

应合伙人的要求，再写一篇房产。虽然最近的兴趣都在教育，厚仁教育和美国寄宿家庭服务中心方面，不过对房产公司( 美国富饶地产集团)那边有不能太厚此薄彼了，最近询问投资美国房产的人也的确越来越多。写些真实的情况，也让大家对美国投资房产有第一线的了解。这里声明，我们只做宾州匹兹堡地区的出租型房产。其他地区我不太了解。

关注美国房产投资，跃跃欲试的国人多了很多，这一方面有国内各方面环境在变化的因素，尤其是房价的涨势不定，另一方面，也是看到了美国经济市场走好，房产市场的潜力，目前多个州的法拍存量房都售光了。这个指标，从房产定价的专业角度来说，就是新房老房的价格都要至少按照建造成本，而目前很多房子，售价远低于重建价格。大陆市场房价早已远高于造价。不过也有相似之处，比如北京旧房子的价格，和新房子的价格一起涨，此谓房价的替换成本定价原则（拆迁因素除外）。

对于远在大洋彼岸隔岸观火的人来说，在美国投资房产有很多因素还是他们所考虑不到的。我在之前的多篇博客文章里面有比较全面介绍美国房产。这里我想说下我推荐的房产投资模式和类型。

美国房市和中国一样，也有炒作投机因素，银根太松，导致了次贷崩盘，和之后以佛罗里达和菲尼克斯为首的地区的房价大跳水。我知道现在国内的房产中介还在主推佛罗里达的房子，其中很多都是之前次贷危机中房主资不抵债，索性还给银行的“法拍房”。这类房子这几年在银行手里一直空着，到现在非得要大修才能住人。美国的房子，都是木结构，几年不住，没有保养，估计质量很打折扣了。这类房子虽然现在便宜了，但是也是极具风险，主要是评估修好的风险，很多都不具备投资价值。淘金不易，光看着图片宣传做得漂亮是危险的。我不建议中国大陆的投资者去“捡便宜”。

但美国房地产也有和中国不一样的地方，就是出租类房屋的价值一般是以租金为支撑的。这是我们常说的CAP值。一般商业地产的CAP为5-6%，即是出租地产回报率为5-6%。我们所看重的出租投资类型的房产，比如在学校、医院周边。

我们为投资人购买和管理的匹兹堡的“学区出租房”有几个特点

第一， 租金收益高。有专业团队管理，我们在匹兹堡和卡内基梅隆大学附近的学区房租金在12%问题不大，扣除管理费用、房产税，和团队留成，交到投资者手上每年有8%的净租金回报。

第二， 总价不高。大概在8-20万美元的区间，房价太高了租售比自然很难保持，比如纽约、芝加哥、洛杉矶这类超大型城市很难找到回报好的房源。

第三， 受经济大环境影响不大，这类地区的租赁需求按照国内的话说是“刚需”，经济再差，美国大学的学生还是多。现在学校都在扩招。特别是中国学生越来越多，租金也水涨船高。大家要特别关注一下美国厚仁教育的绿色通道，和美国留学成才保送服务啦。（这是广告）。虽然大家都在预期美国经济会复苏，但现在谁也不敢确定，这类学区房的投资可以有效避开宏观经济的不确定性。

第四， 没有新房源，在匹兹堡的大学区，拿到新房的建造证几乎不可能。目前多个开发商都在申请，3年多还是不批。人家本地政府都是本地老百姓，没必要无端引入新的房子新的人。都是老房子。学校周边一般不会有新规划的住宅区，特别是在美国东北部地区。很多大学生租的房子少则几十年，多则上百年的历史，我们一些学生都住在大清时期的房子里。但是这类房子维护得很好，这也是美国引以为豪的地方。外观任然保持原来风格，里面的结构和设施是随时更新的，房主负责维护。

有人跟我提过说，学区房租金这块是放心的。但是如果假设美国经济上涨，那是不是升值这块相对不高？我的回答是，经济大势可能升降，有稳定租金就好。学区房的升值是稳定的，可以预期的。我们目前，保证投资人每年2%的升值，当然这个很保守，也很让拥有北京房产的国人嘲笑，但是很实在。

下面我来举两个例子说明一下，这两个房子都是今年我们购买和管理，国内投资人的房子，现在都已经满租。第一个房子大家比较熟悉，是我之前提到的“两潘”小楼，我们没想到当时有这么多人关注，这是一个典型的投资性物业，高现金流高回报。当时成交价格（加上内部、外部整修）是18万美元多，现在每月租金超过3000,月租率1.7%。

第二个房子离匹兹堡大学只有3,4个街区，步行15分钟就到校区。我们装修的时候就有很多学生来问租不租。现在租给了一群在匹大念书的博士生。租金1900，当时的投资额只有12万多美元。这个月租率1.6%，是北京的8倍(0.2%)。即使美国其他地区，也无法达到。

（图片二）

这两个房子就是典型的高现金流的学区物业，在市场上现在是供不应求的。我们负责寻找这样的物业，交易、管理维护、出租都由自己的团队做。可以放心。房产税我们也是为投资者代缴的，既然是一条龙服务，我们也是所有工作都做到底的。

另外还有很多人关心安全性的问题，汇到美国的钱会不会有问题。对于这个我要说，美国是有法律的国家。所有想要投资美国的人都需要对美国的法律有基本了解。美国人就这个好，做事按规矩来。我们有律师、有银行开的专业监管账户，我们还可以为投资者设立在美国当地的私人公司、个人账户，保证他自己的钱打进他自己的账户。我们在中间不会碰到钱。另外，房子买了之后可以在当地政府的官方网站上查到房屋所有权的变更，两个月后会收到地契文件。美国的地契，无限而绝对，连房子带土地带地下和天上，没有啥年头的限制。几个国内投资人都特别嘱咐，地契一定要特快专递回国。因为拿到地契的感觉很爽。你们来吧。

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