在美国的二线城市的出租房产地区，投资租金收入型房产，是可以盈利的。这里的关键，是有一个专业的团队管理房产，以及一个合理的利益分配。

10月底要去南京和地产投资人见面。10月30日下午在浦发银行的南京分行召开一个投资人见面会。专门介绍美联地产基金的现金回报美国地产项目。

这里详细介绍一下美国的匹兹堡的一个典型投资地产。这是做过的案例。所有数字都是真实的。以解答投资人的疑问，以及澄清对美国地产投资不明真相者的一些都市神话。

房产:　4卧室，独栋房产。
房龄：80年。地契为永远拥有。

房产购入后，需要一次为时2个月的装修。
房产购入: $99,000

第三方佣金：$5,000
购入后房产装修：$8,200

交易税 （一次性，买卖双方各一半, 50%）基于成交价格
  州交易税：1%  x $99,000 x 50% = $495
  镇交易税：0.5% x $99,000 x 50% = $247.5
  学区交易税：0.5% x $99,000 x 50% = $247.5
  总交易税：2% x $99,000 x 50% = $990

交易文书费（一次性）：
  文本费： $200
  法院记录费：$75
  房契保险费：$858.75

地产税（每年，基于房产估值）
政府房产估值：$87,300
  郡税：0.469% x $87,300 = $409.44
  镇税：0.661% x $87,300 = $577.05
  学区税：　0.2461% x $87,300 = $2,148.45
  总地产税：0.3591% x $87,300 =  $3,134,94

保险：$500

总购入和维修费：　$117,959

租金：$1,650　/ 月　x 12 月　=　$19,800

每年修缮（租金的５%）:  $19,800 x 5% = $990
管理费（租金的８%）：$19,800 x 8% =  $1,584
空置：０　(大学区房产可以１００%出租）

水：０（房客付）
电：０（房客付）
煤气：０（房客付）
垃圾：０（房客付）

租金净收入：　
   $19,800 （租金）
   - $990 （修缮）
   - $1,584（管理费）
   - 3,135 （地产税）
   - $500　（保险）
　= $17,220

年现金回报：（除去房产税，管理费，水电煤气，保险）
$17,220 / $117,959 = 11.52%

修缮后价值：$140,000
房产维修升值：($140,000 - $117,959 ) / $140,000 = 15.7%

现金回报的地产基金为投资人承诺的回报是：每年现金8%，累计每年升值回报：2%。
这是封闭型基金，投资期为5年。
基金以美国的房契作为担保。所有房契都是投资人100%拥有。

可以看到，仅凭租金收入，除去房产税，管理费，水电煤气，保险等，年现金回报是11.52%.　所以基金承诺的每年8%的回报是可以保障的。
通过投资购入装修，房产升值15.7%. 所以基金承诺的每年2%, 5年10%的升值承诺也是可以保障的。

当然这里收入的8% 现金回报　和2%升值 以外的部分，由美国基金管理公司拥有。这样才能让基金管理公司有动力将买到最好的房产，让房产维持最好的状态。房产升值部分，要５年后通过销售房产才能实现。

（欢迎转载，不得修改。注明出处：陈航的博客）