一年多不写地产了，今天再开个头。

最近经济形势令中国投资人很不安：中国的房产有限购令，高利贷盛行的温州地区的老板跳楼出逃，大陆股民出市，地产开发商开始抛售房产。诸事不安，文以慰之。

我今天和北京的经济学家王福重先生讨论美国的房产，我提出观点说：当前投资买美国的房产作为保值升值的工具最好。美国房产永久地契，投资保值，有现金回报，比买黄金还好。

美国房产一般都是Fee Simple Deed，即是永久简单房契。理论上讲，是永远的产权，除非有一天全美国国债都被天国买走了，美国卖身，实行天国法律。那时候可能美国地产产权会改成71年。美国的二线城市房产非常稳定，尤其是大学附近的出租房产。匹兹堡大学区的出租率是95%以上。投资黄金，只能等待升值。投资房产，不仅可以保值升值，还有租金的回报。

投资买美国的房产，最关键的是管理。美国没有什么限购令，有钱就可以买到房子。不过各种地方法规，法律，税，水电煤气，锄草修缮，都要有人来管理。产权明晰，不过涉及的税务问题也多，隐私记录弄不好还可能象浙江那个杨氏官员一样，忘记交税而且用本人真名注册房产，还弄得丢了官。而且如果投资出租房产，管理不好，没有房租收入。如果租错了人，还要上法院告房客，才能赶人走。管理可以自己做，可以托付给亲友。但是最靠谱的，是交给专业人员管理。这样，投资美国房产才可以长期持续。美国凡是买卖房产，管理房产，都是要有执照的。严格来讲，无相关执照者为非本人业主者提供任何房产服务而收费，都是犯法的，最高可以判2年监禁。

投资回报如何呢？我们基本保证现金回报8%。这主要看投资什么样的房产，在哪个城市。纽约曼哈顿的房产价格比北京还高。卖豪宅别墅可以到洛杉矶。我们重点关心的房产类型和地区，是可以产生高现金回报的。这个现金回报只能靠租金。匹兹堡地区的房产，大概4-10万可以买一个独栋屋。关于是不是能买到房子，这个不是问题。可以有房契，交易文件为证。前年一个上海的投资人从8.8万美元我们公司买了2个独栋屋，至今还在拥有。

简单介绍一下江南美联美国房产投资项目。这是一个投资基金，投资人得到至少每年8%的现金回报，和2%的房产升值回报。投资介质是美国的房产，投资人拥有100%的产权和房契，交给美联置业管理。投资期限是5年。5年以后，房产出售，基金结束。最坏的情况是房子租金达不到预期，投资人拿着房契。

投资是很保险的，因为至少有美国地契作为担保。在投资的每一步，我们都有专业的律师，会计师团队服务。完全按照美国地产的法律手续。

为什么我们能基本保证8+2的回报呢？因为这些房产的地点，都是离大学比较近的地区。学生的出租是稳定的。这保证了租金。在升值上，我们一般都是投资需要一定修缮的房产，一般的非专业投资人没有精力翻修，银行也不给贷款。我们有专业的装修队伍，又是专业的投资人，所以可以操作。我们买的时候就有至少10%-15%的市场折扣。所以可以保证相对于买价的每年2%的升值。比如当时8.8万美元卖给投资人的房产，我们连买带修，花了大概6万美金。很多房产，我们在交易时，就已经签好租约了。

这个基金的设置形式，可以保证投资人有稳定的回报，也能保证管理人有积极性，达到最高的回报。对双方都是可持续的。这比单纯的帮助投资人买方交易，然后就不管了，有很大的进步。

这个基金最适合于和美国有联系的投资人，比如移民，留学的家庭，至少也要是对美国经济有信心的投资者。

关于是否自住，我们投资的房产，都是专业管理，一般只用来出租，不用来投资者自己住。

关于投资房产类型，主要是小型独栋房产。这样的房子在美国最多，也好出租。我们投资房产的第一目的是现金流，所以我们不会投资豪宅，因为这样的房产现金流达不到回报要求。如果有投资人对豪宅，土地，购物中心，公寓楼感兴趣，我们可以一事一议。

关于房产产权，房契会100%由投资人拥有。因为管理法律原因，可能做稍微技术调整，管理者名义上拥有1%。这样可以有效管理，也可以避免100%海外投资的税务限制。我们建议投资者不用自己的真名，而是设立公司，拥有产权。这样对于隐私保护，房产转让时避税，降低法律文件和管理成本，都很有好处。

美联置业是美国公司，完全尊重投资人的隐私。财产隐私遵从美国法律，对投资人完全保密和负责。

江南美联的中国办公室设立在南京，位于市中心金英大厦的21楼，欢迎光顾。我10月29日在南京。有几个时间段，可以和单独投资人见面。见面可以在南京市中心的办公室，也可以在我们郊外的会议室。

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