陈航

  政府当前在地产定价和运行中缺乏对开发商的制衡，是弱势。现在时机成熟，政府可以通过征收物业税，达到和开发商制衡的作用，取回地产的话语权和主导权。

  物业税制订得当，会让地产长期稳定发展，解决目前中央政府对地产不可不管，也不得不管的两难。用制衡机制来长期约束，比用一时的政策约束要有效。

  物业税的下达实行是一个新的制度的引入，要慎重。而物业税实行以后，是个调理地产的慢药，会在机制上解决地产发展的两难问题。

  征收地产税，最大的意义在于引入了行业的制衡机制。征收得当，会引人两个关键的制衡机制，诸多问题迎刃而解。

  第一，主要制衡机制，政府和开发商在房价和房产持有税的利益制衡。
 
  这个制衡机制，给了政府对开发商的话语权。

  说白了，地方政府房产收入靠卖地，必须依靠开发商，所以半依半就，房价上升，利益是一致的。关键是，在短期利益上是一致的。可是政府还需要长期利益，而开 发商卖了一个楼盘就走，无法有长期利益。今后地方政府可以独立于开发商有地产长期的收入了。有了长期的物业税收入，地方政府就会真正关心本地地产的价值， 而不只是价格。

  房产交易时，政府的收入是交易税，开发商的收入是利润。当然大头是开发商的利润。政府是公共机构，其主要目的不是追求最高的房价利润。

  房价越高，开发商的收入越高，政府的收入越高。这是让政府财政收入增加的主要渠道，所以地方政府会不遗余力，一直推高房价。开发商就更不用说了，房价直接 联系商业利润。

  其实政府也愿意平价安民，开发商也想在合理利润范围里从商。不过是当前的没有制衡的利益诱惑下，商业冲动使然。

  引人物业税以后，政府每年都可以得到物业税的收入。这部分税，是政府和房主之间的税务，完全脱离了开发商。物业税的引人，在一定程度上改变在官商一体的格 局。

  这是一个很有效的机制，政府有个不用依靠开发商的房产税收入，就可以有自己独立的话语权，可以更有力地约束开发商。即使开发商在房产出售环节不挣钱，政府 的财政损失也不大，因为还有后续的每年物业税收入。

  第二，次要制衡机制，政府和房主在物业税使用上的制衡

  这个制衡机制，给了业主对政府物业税金的话语权。

  政府每年从房主征收物业税。收多收少，用于何处，地方政府和房主之间一定会有一个协调制衡机制。业主缴税，一定会要求使用明细去向。

  在西方国家，当地的物业税，由当地的委员会决定税率和用途。这个机制给地方政府很大的制衡。

  业主有权参与物业税使用的法理和运行机制都很简单。现代税制，”无代议不缴税“（No Taxation without Presentation）。物业税收，用于当地，代议制度很容易实施。

  这里有一个前提，是物业税的主导权在地方。一般国际业内惯例，地产税是个地方税，或者绝大部分是地方税。税用于地方，业主才可以关心并代议自己的税金使 用。

第三，房市长期发展和短期盈利的制衡

  这个制衡机制比较复杂一些，主要是因为业主缴纳物业税，地方政府有了财政收入。双方的共同利益是使当地地产保值增值。通过增加服务，增加附加价值，使地产 升值，而不是单纯通过土地的稀缺性提高房价。因为土地的稀缺性依附于外界的市场供求影响因素太大。而自身的价值，比如学区建设，辅助设施建设，物业管理水 平，居民成分，这些都不大受外界影响。以美国为例，美国的佛罗里达房价大跌，降幅曾经达到40%，而匹兹堡房价不跌的原因也在于此。


  此外，物业税还会引入税金使用者（比如学校）和纳税人的制衡，与购房人和开发商的制衡，此处不详谈了。

  纵观当前的物业税评论文章，几乎所有的开发商阵营一致强烈反对征收物业税，种种理由，包括法理不通，产权不明，评估师不够，时机不到，等等。这里有很多人 是因为不了解物业税的运行机制产生疑惑和恐惧。但是也有的是有意愚民，利益使然。更有甚者，复旦大学教授谢百三，更是说物业税会使千家万户假离婚来逃税， 此乃威胁政府，实在可悲。一些冷静的学者，以曹建海为首，都看到了物业税是可能解决当前房产诸多问题的关键。

  物业税能够实行得了吗？政府此举，和开发商产生制衡，得回话语权，保护买房人，又增加收入。此时实在不该怀疑政府的能力和驱动力。政府关心的不全是钱和 GDP，还有政府和民众的制衡。商人按照最大利益化抬高房价，百姓买不起房，百姓还是要找政府，会引起社会问题。我们学者现在应该做的主要事情，是如何让此事运行得更加合理，如何让物业税成为于民有益的实在的善税。

  一个行业有了好的制衡机制，才能使行业各方，都有自己的话语权，有自己的参与权，共赢发展。一个行业有了好的制衡机制，才不会总出骗子和傻子，豪富和赤 贫，疯子和侠士。

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