物业税不宜设起征点，对房不对人_陈航

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物业税不宜设起征点，对房不对人

(2009-06-15 02:06:12)

标签：

房产

额度

配额

起征点

中国

美国

物业税

分类：中美地产业

   在《物业税的方子》一文中，关于起征点的问题，我提到：

   “起征点：零（以第一套、第二套房、别墅，收物业税的办法太过复杂，宜入个人税范围中，物业税要简单通用。）”

   很多读者和专家提了一些反馈和意见，谢谢。这里专文说明一下我的看法。一家之言，欢迎指正。

   起征点问题，是我和其他一些专家在物业税上的主要不同观点。当前业界流行的观点，包括北大的徐滇庆教授提出的“北大方案”，建议每个居民有一定的“个人起征面积配额”。具体是，比如每人20平米，免受物业税。对于居住超过配额的面积，再收税。此配额用身份证办法登记。并辅以一套身份证配额的核实系统。

   这个办法出发点很好，考虑民生，用配额办法来过渡，对居民的基本住房免物业税。“额度”办法，可能会遇到这几个难题：

住户和房产，没有必然的法律文件联系。所有的房产产权文件都是永久法律文章，目的在于明确产权。文件上只有户主，而没有写孩子，老人，和其他要住在这个房产里的人。这样如何把每个人的“起征额度”对应到房产上，会引起问题。
20平米的基本经济房物业和20平米的豪华物业，或者别墅，价值可能相差5倍甚至更多。如果用保护基本民生的道理，这两者得到同样的保护，不太公平。物业税，应该按照价值收，不要按照面积收。
使用身份证，登记额度，会引起“灰色收入”的业主大力反对，因为此举势必要把他们的所有房产按照身份证曝光。问题是，这些人在地方政府的势力很大。所以，这对征收物业税，引起不必要的阻碍。物业税的主要目的在使社会资源公平化，不在于揪出灰色房产。
额度对不同人的价值不同，产生“额度”市场。此额度对租房者，和一些无房的人，价值为零，而对购房者的价值很大，必然会产生一个“物业税额度”交易市场。有房子会从租房者的手里购买额度，最终可能引起新的产权问题。
额度的具体设定问题，到底设多少，是一个人20平米还是30平米，北京和云南要不要设立额度一样。因为此额度要直接影响到物业税的大头，所以，“额度”具体数值的设立，会使其成为物业税运行的先决条件。
如果房产是以有限责任公司作为业主，比如中石油上海办事处买了10套房产，那么中石油公司的“起征额度”是多少，很难确定。在美国，设立公司非常容易，为了规避法律风险，很多的房产，是由一个空壳公司作为业主设立的。多说一句，美国的很多房产投资人，用空壳公司拥有房产产权，可以保护隐私和规避由房产引到个人的法律风险。中国的公司设立很难，可是境外的公司却很容易。

   举个具体的例子，如果我的房产100平米，家里有3口人，可以得到总“配额”60平米，省下40平米缴税，那么我在我家的户口本上再加上2口人，比如我在老家的亲戚，或者先借用我们单位当前租房的小张小刘的“配额”。如果人脉广，大概找到10个人的配额不太成问题。而人脉广，资源多的，恰恰是手里拥有多套房产的地方社会强势群体。这也是徐教授担心的，征房税的主要阻力来源于地方官员的原因。

   可见，“个人起征面积配额”会产生一个“配额交易市场”，引起税收麻烦。

   其实事情完全可以大大地简单化，关键是，取消了这个“物业税起征额度”，很多问题迎刃而解。物业税的制度，要简单通用。简单的系统，比复杂的系统好。

   有人愿意卖大房，有人愿意卖小房，有人愿意租房不买房。物业税，可以按照房产的收取。

   一个房产一个税，账单发到房产。不设起征点，只看房子不看人，只要交了物业税，不管是谁来付的账单，都可以。这样的办法，好理解，好执行，阻力小。

   各种情况的业主会感受到公平对待，会有比较平和的反应：

对于一般的业主，只要税率合理，会乐意缴税的。这是大多数。
对于灰色收入房产业主的，一般业主愿意交税了事。以一般的心态，应该不愿把事情搞大。
对于特别的情况，如家庭收入少，人口多，可以具体情况具体分析，启动政府的物业税申诉调节程序，单独处理。具体情况具体分析。

至于鼓励民众买房，可以用放宽第一套房的贷款来调节，可以在个人所得税中给予部分退税，这比用物业税调节要有效得多。重庆今年年初曾经试行过类似的办法，可以深入研究一下。也可以用个人所得税来补贴平民的第一套房产的贷款。

所以，不设“物业税起征点”，一视同仁，对于政府，业主都容易推广和实行，也比较公平。

参考：
1. 物业税改革举步维艰地方政府各级官员阻力大（徐滇庆的博客：http://xudianqing.blog.hexun.com/20540159_d.html）

（这是美中城市与地产促进会的《物业税深度解析》系列专题的第十一篇文章。欢迎大家参与。）

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