（导读：地产普通消费者是无法斗中介的，因为这是专业的欺诈。建议解决办法：1）从二手房买方和卖方角度，以毒攻毒。用专业的独家的卖房购房代理人去对付中介的违规行为。2）从业界角度，严行政府监管，关注民生。）



  清明时分，看到博文“购房人如何防中介吃差价”，知道又是讲中国房产中介的种种卑鄙伎俩，本不想读，但是这篇文章排名太高，关注太大，不小心还是读了。读罢掩卷，基本上感觉是想哭，为中国无助的消费者哭。

  我对美国房产投资比较熟悉，今天就不忽悠投资人来美国买房产了，给中国的二手房买主和卖主出些点子吧，希望能够有用。315中国消费者日，我还写过一篇文章：《一般老百姓，何时才能不做房地产业里的羔羊？》。当时只是提问，没有提出具体建议。

  文中提到的中国中介的做法，十有八九在美国都是非法的，要吊销执照，罚款，甚至坐牢的。中国作为二手房的买卖双方的普通消费者，赤手斗虎狼，实在是砧上之肉。作为消费者，直接和中介斗，基本是没有希望的，因为一个是业余一个是专业，一个是个人一个是企业。

  房产交易是非常专业的行为，比如提到的房产产权链的追溯，和房产的定价，要清楚知道具体的位置条件历史同类房产交易，这些材料，一般消费者都是没有的。作为一个普通的房主或者是买方人，想要全部了解其中的程序和可乘之机，处处设防，是不可能的。在美国，房子买卖交易，涉及到二三十家专业公司的服务。而今在中国，这些大多数都不存在。作为二手房的买主和卖主，没有受到应有的专业保护，反而遭到专业狼群的围攻。当年买房不敌开发商，现在卖房不敌中介商，屡战屡败。

  下面也给中国二手房购房人和卖房人提供一些建议。希望有些作用。

  1. 以毒攻毒。找到你的独家的卖房购房代理人。
  你只和你的购房代理人交涉。你的购房代理人和其他所有中介交涉。
  面试5个中介人，找到一个信得过，有口碑的中介作为你的独家代理。签合同。
  和你的购房代理人签约，明确规定，所有买卖合约必须透明，所有买卖双方的意向必须及时通知。成交后付给你的购房代理人一定的咨询费或佣金。
  你的代理人也是中介，只要你给他的签约清晰，他会用自己的专业知识为你争利。
  明确指出不要卖中介持有的房子。因为凭你一般的房产消费者的武功，根本不能和练葵花宝典的中介直接交手。
  中国这样的独家的购房代理人还不多。如果你在当地找不到，和我联系。我在中国地产业界的一些朋友，很有意愿当这样的代理。此类代理合同的样本，也欢迎索要。

  2.警醒政府。对于中介违规，消费者和业界良知一定要向政府和有关机构举报。
  这一着听起来有些傻，但实在是长久之计。本来维护消费者的权益，就是政府的责任。可是现在政府在忙别的事情，有能间接从房产商那里得利。你就要不断提醒 他，这二手房买卖的事十分重要。作为百姓一辈子最大的一次消费，受了极大的损害，政府要管，要惩罚违规者。 这里有一个社会民生，和群体责任的问题。归根结底，中介行为的规范，是政府的责任。
 
  如果你有自己的独家代理，给多少佣金合适呢？与其糊里糊涂地让中介吃，不如明明白白地给他佣金。中国市场竞争激烈，会有规矩的中介的，不过你要给他们足够的佣金空间，才使他们不会顾客争利。徽湖先生说：“在二手市场火爆的07年，一套100万的房子，中介吃个20万到30 万的差价是很稀松平常的事儿。”。美国的独家中介佣金，一般是3%，给地产商和地产经纪。中国可能2%就够了，100万的房子是2万。但0.1%，是绝对不够的。如果有中介找你说，我帮你买100万的房子，只要1000元佣金，你就等着挨宰吧。


（作者陈航，美国富饶房产总裁，美国房产投资咨询，chen@foreopen.com )