以一个实例，看看上海的房东，如何能赚钱？我怎么算都是赔钱的，群众眼睛雪亮，也帮我分析一下，有哪里的玄机没有搞懂。


  每个月，房东要向房子里贴入一万元，贴的钱和房租收入差不多。 这是负的现金流，风险很大。

  从投资角度来分析，负的现金流是地产投资的大忌。因为这种投资，每个月要向房产里面贴钱。如果哪天工作丢了，或者有个三长两短，这每个月的1万元交不出来了，又无法重新贷款，就只好拍卖房产。完全指望房产升值，如果哪年升值少了，或者甚至房价降了，一条街上所有投资房产都会急着卖，房子就卖不出个好价钱了。这对投资人来说是很危险的情况。

  当然，如果房子升值极快，象上海前几年一样。能出手也。只有通过出手和重新贷款，才能把升值的钱兑现。房子的价钱都是又周期的，不会永远升的。单纯投机升值，不是房产投资。

  如果是在美国，投资出租房产，一般回报计算是，月租金要是房产价格的1％，才有投资回报。这个房子，如果按照1% 算，月租应该是5万元，他才租了1万2. 我自己在美国匹兹堡的一套出租房产，9.5万美金的，每月房租2050美金，大概是2%。这样的房子在美国很好买到。我们在美国的投资项目，没有每个月还要向房子里投钱的。一定是要有正的现金流，以房养房。每个月的现金回报是年5-10%。不高，但这是除了所有支出以后的。每个月收个小支票也不错。

  至于出售时房产升值，那是锦上添花。地产投资人，最好求稳，要紧盯每个月的现金收入，脚踏实地。

  我不太清楚，在现在这个市场上，是否还有人以出租投资为目的在上海买房。我是如何算，都不挣钱。如果我有哪里算差了，请指正。没有人投资，会影响房产需求，进而直接影响房价。又说远了，中国的房价，好像现在不是由市场定的。

  再加上中国70年的使用权大限，还没有人能说清楚，房东投500万买来个70年的使用权，没有所有权，好像有些不情愿。这不象在美国，投资房产买到的是永远的房产包括土地的所有权。

  投资挣钱，天经地义。这个赔钱的上海房东，不当也罢。


（作者陈航，美国富饶房产总裁，天晨国际地产CEO，提供中国投资人的美国房产投资的咨询和服务。）