新《土地管理法》征求意见稿中更改“土地使用权70年后自动续约”为“70年以后收费续约”，引起了海内外人士极大的关注。我认为，此举无名，无利，无义，无常，无益，只能引起投资人的恐慌。套用温总理的话说，不要折腾了。

  无名。名不正，则言不顺，言不顺，则事不行。“收费续约”，这个费是什么费？是租金，还是土地税？从字面意思来看，这是土地使用费，是租金，如过去农民佃户交地主地租一样。每70年，或者70年后每段时间，要收一次地租。中国由哪个机构来收？是国土资源部吗？看来中国政府的国土资源部要当最大的房东了。此费用是多少？按照面积，还是按照收入，还是按照拥有房产的数目？有什么法律程序保证收到此费？

  无利。如果业主不交此费，这个钱如果收不上来怎么办？这不像房产交易时的收费，你不交就不让你房产交割，无法入住。现在人已经住进去70年了（姑且假设房子能坚持70年），你又来收费，人家不交，你怎么办？可能的办法是，走法律程序，和不交贷款一样，由政府起诉房主，通过法院强制收回产权。法律程序劳民伤财，政府打官司也要花钱的，不知投入产出比，有人算过了没有。此续约费是多少谁都不知道，所以没法算。

  无义。与民争利，为无义。政府和开发商从土地转让和开发中得到巨高额的回报，不管是公开的还是私下的，早已经是明摆的事实。青忠贵先生的文章“土地使用权七十年限制是与民争利”，观点我十分赞同。老百姓已经花高价买了房产，而且甘为房奴20年，工资5千，月供3千，省吃简用，日日苦盼贷款付清，能完全拥有房产。现在又要担心将来儿孙如何能够保住这个产业。在北京，上海住址的单位面积，比纽约，拉斯维加斯最贵的住址单位面积都不低。昨天和一个深圳的业内朋友计算了一下，象纽约唐纳－唐普旗下的Trump SOHO，拉斯维加斯美高梅旗下的Citi Center，都是两城完全最贵的楼盘，单位面积每平米7万人民币，比美国一般的楼盘单位面积贵5倍。我朋友说，不贵不贵，北京，上海，深圳，随口能举出几例比这贵的。我只得自愧太洋，闭口不言。

  无常。政策法律朝令夕改，为无常。投资人几年前买房时说的是70年后无偿续约的，现在法律说改就改，你今后还要不要改了？这个钱收多少？如果我是投资人，我就要考虑，现在我以120万元买下这个两居室，70年后我的孙子要不要再准备120万，续约70年。如果不是120万，是多少钱。这给房产投资人一个很大的不确定因素，势必会影响当前的房产成交，和房价。顺便说一句，在美国，对于这样法规更改的情况，政府对投资人在地产交易时，双方是有签约和承诺的，白纸黑字，要永远遵守，不可以食言。一般做法是，以前的交易按照以前的规矩，今后的交易按照新规矩（grandfather rule）。如果是在美国，政府要加收我的“续约费”，政府是要吃官司的。不说也罢，这种事情在美国，想都不敢想。真的发生了，能让全国的地产律师几年都有饭吃了。

  无益。增加法规的不确定因素，增加投资人的风险，伤害地产升值，为无益。如果我是海外投资机构，要投资中国房产。现在我就要犹豫了。这个政策，无疑是增加了投资的不确定因素，加大我的风险，和作为房主的费用。我只好缓投，或少投。那么买方的需求少了，房产升值就不好。投资者，和开发商都会受损。

  下面说说美国的相关政策，和我的一点建议。

   美国的土地所有权，95%以上都是 “绝对简单费用”（Absolute Fee Simple）。词挺别口，意思是：交易是一次付费，业主获得土地的绝对的永久产权。土地持有者永远拥有土地。政府对土地有征税权，警察权，和因公征用权。但交易后，政府就不再拥有产权。美国的房产产权我有专文详述：《美国房产的产权》。美国政府是最大的土地持有者，西部州，如内华达州，政府持有土地85%以上。在我们当地，政府也拥有公共设施的土地。但是有区别的是，政府的土地所有权的身份，是和任何一个私人土地所有权身份完全一样的。我是当地土地规划委员会的委员，我们订的土地规划方案，政府机构，如运输部，来买地，也要遵守。

  还有，国内有种观点是，中国的楼产年龄都到不了70年，所以楼都倒了，还在乎什么“70年后续费”。我个人非常反对这种避重就轻的观点。一是产权是可以转移的，现在搬迁换房既是此例。二是随着二手房交易的增多，高房龄的产权问题毕竟影响交易。三是房子的寿命问题，我在美国拥有的房产，其中两个是超过100年的，结实的木结构，或者是砖房。中国几百年的老屋，老庙也很多。我不明白的是，以当前的新技术，为什么中国钢筋水泥的房子只能挺50年呢？

  给百姓的建议：对还没有买房的人，暂时先不要买房，去租房。手持现金，去投资，买可以增值的投资项目。70年后没有人向你要现金的“续约费”。我也替国内80后要置业的朋友算过一笔帐，以当前中国大城市的租金和房价，租房比买房要有利，《做房奴，毋宁租》。至于已经拥有房产和一定要买房的人，我实在没有什么好的建议。如果是在美国，这种事找当地的国会议员管事。

  给政府的建议：不要收“土地续约费”，改收土地持有税。收税权是法律赋予政府的权利。此税乃是善税，名正言顺，可以有效避免投资人过多持有房产，可以增强当地地方政府的财政收入，有很好的系统参照可以执行。也希望政策制订者多多和外界交流。

  人不在中国，对中国的具体政策和原因，细节不是很了解，恳请指教。隔洋打牛，不得要领，希望说得不致偏颇。个人认为，房产业要重民生。房产政策的制订，也要先考虑民生。


（作者陈航，美国富饶房产总裁，注册房产商，从事美国地产投资咨询, chen@foreopen.com 。欢迎转载，注明出处 陈航的博客：http://bolg.sina.com.cn/foreopen ）