房市还能火多久？

    新西兰房市火爆程度有增无减，成交量和成交价都成上升趋势，REINZ，QV和NZ Property report的统计数据都证明了这一点。

    房市还会涨吗？现在是顶峰了吗？房价会怎么走？

    现在的情况是，新西兰全国数Auckland和Christchurch 房价上涨最强劲。最近各大媒体都在讨论是否Auckland房市泡沫已出现，但因为Christchurch是地震后重建，所以很少有出现类似的评论。

    其实两地房价上涨厉害都有着一个共同的基本原因 ——房屋供给的严重短缺。

    不过目前房屋建设数量呈增长态势，希望此情况在房价稳定之前持续下去。在新的城市统一规划方案影响下，奥克兰将加大城市房屋密度，这将进一步缓解供应不足的情况。

    增加的净移民也是推动房价上涨的另一个主要因素。到今年4月，净移民4776人，预计年净移民人数会达到15000人。

    不少人都应该听说过湖水波纹效应，投一个石子进湖里中心，湖中心动静最大，然后慢慢波纹扩散开来。房地产的涨跌就是典型的波纹效应。房价总是从最火最热最中心的地区开始涨，然后慢慢的扩散到周边地区。

    对整个新西兰来说Auckland当仁不让的是中心。

    历史告诉我们，当房价到顶点的时候总是有一些共同的征兆， 比如最明显的是中央银行提高利率。

    储备银行于本周正式出台房地产调控办法，收紧20%以上的房贷条款。不过他们现在的表态，应该不会在短期内提高利率。虽然提高利率可以一定程度上抑制房价过快上涨，但是新西兰现在的其他经济状况并不是特别适合提高利率：

    纽币强劲，不利于出口

    失业率没有明显降低，工资涨幅慢

    不过，没有人有水晶球，可以准确无误的预测未来。就我个人观点，如果你近1，2年一定会买房，那早比晚好。不过购买价一定要是合理的市场价。如果因为auction 竞争激烈你出价过高，那么很有可能你要等好几年才能拿回你的本金。

    如果你可以等个3-5，8年再买房，也许你能等到下一个低点。但是也是相对低点，并不一定比现在价位低，不过当市场没有过热时你有机会和卖家讨价还价并更客观的看待自己的购房需求。

    怎么在现今市场赚钱？

    咱们华人在新西兰房地产市场赚钱的人很多，主要的方式有以下几种：

    1. 大开发商：买大片地，分地卖或／和建房。

    2. 普通开发商：买地，分割或／和建房（拆房）。

    3. 装修：买已有物业，装修，再卖出。

    4. 买商用物业，出租，等升值，再卖出。

    5. 买民用物业，装修，出租，等升值，再卖出。

    6. 买物业，出租（装修或不装修），持有不买。

    以上3，5，6 应该是大多数投资者比较容易入手和关心的投资则略。

    要卖出：利润 ＝ ｛卖价 － （ 买价 ＋ 装修 ＋ 持有成本 ）｝－ 应交税

    不卖出：利润＝  升值的市场价 － （装修＋持有成本－租金收入）

    如果你购买物业时是打算卖出盈利的， 那么你计算时就要加上28%公司税和15%GST.

    一般2-3卧室的小房 （80-120m2),  全装修（包括重做洗手间和厨房）需要3万－6万（区别很大，主要看在哪个区，市场对装修的要求，是否里外都需要重刷，屋顶是否需要更换，花园需要做到什么程度等等）。

    现在房市火爆，同时带动相关产业。现在装修公司和团队的订单很多，如果你没有常用的装修队伍，可能就要加高你的完工时间和预算。

    相对于初入市者，有经验的投资者会更看中买入价。低于市场的买入价是项目是否盈利的关键之一。当然大家会说，现今的火爆房市，哪里还有便宜拣。不错，如火如荼的拍卖和提前拍卖确实没有留给大家太多的捡便宜的机会，但并不表示没有。

    问题的关键是你是否知道你感兴趣房屋的真实价值。例如CV50万的房拍卖，大多数人会预算高于CV10万到20万。要知道CV通过屋主申请是可以改动的，并不准确体现房屋本身价值。由于不确定房屋本身的市场价，所以就有了拍卖会上一味追高超出价值很多的结果。同时当有些房屋出现没人抢时，虽然自己感兴趣也不敢出价，错过了好机会。

    持有成本包括物业持有期间的费用，例如：维修，利息，地税，保险等等。

    租金收入是购买投资房的一个重要决定因素。租金收入应以市场同类房租金水平来计算，而不是现有租客缴纳的数目。因为不同原因，如租给家人朋友，或多年未涨房租，可能已有租金严重低于市场同类租金水平。

    卖出价当然是盈利的一个至关重要的点。选用得力的房屋中介是成功的关键。好的中介可以给你有价值的建议，合理的市场分析和细致的市场推广计划。中介费用不是评价一个地产中介好坏的标准。专业知识，市场经验才是关键。

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    利息会涨吗？

    由于新西兰特别是Auckland 房价飞涨，储备银行于本周正式出台了房地产调控办法，收紧首付不足成交价20%的房贷条款。虽然对于咱们华人购买自住房影响不大，不过对于当地洋人首次置业者和房产投资者会有一定程度上的影响。

    不少银行开始上调长期住房贷款利率，但短期房贷利率仍然保持低位。

    BNZ已将三年期固定房贷利率从5.90%上调到6.09%，四年期则从6.15%上调到6.30%，五年期也上涨了25个基准点，从6.35%上调到6.60%。其七年期的贷款利率也上调10个基准点，从6.99%升到7.09%。

    ASB也将1年期到5年期的固定房贷利率，涨幅从5到20个基准点不等。不过6个月期的利率则从5.19%下调到5.10%。

    房贷利率上调是肯定的，现在的问题只是迟早而已。对于利率何时上调、上调幅度如何等问题，现在仍存在很大的不确定性，但方向肯定是向上。这主要是受国际方面的影响，以及新西兰经济的增长情况。

    那么如果您正在准备买房或考虑是否固定房贷利率，建议可以选择浮动利率和不超过两年期的固定利率相结合。如果家庭收入稳定宽松可以选择三年到五年的固定房贷利率。但如果自身还贷的能力有限，可以选择短期固定房贷利率。不过一定要估算一下当利率上调到8%－ 8.5%的时候自己能否应付过来，因为浮动利率可能在三年后涨到这一水平。

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    精算师小乔

    小乔是金松鼠的商业合伙人， 也是英国体系精算师。她有超过8年在保险和投资领域的丰富经历。

    小乔对Aukland房地产有着自己坚持的热爱和独到的见解。她自己本人也是活跃的地产投资人，特别擅长购买高回报率和低于市场价值的物业。

    小乔是四川成都人，2001 来到美丽的新西兰，现住在Auckland北岸。小乔的先生是有爱尔兰血统的kiwi,也是首席精算师。她们还个非常漂亮的混血宝宝。

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