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(2012-09-14 17:15:30)
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房产房價匈牙利房屋 |
分类： 新西兰印象 |
房地產為什麼這樣火！
作者:康妮
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全球房地產一片哀鴻，新西蘭卻逆市而上，樓市一片火紅，這是為什麼?
當經濟形勢還不明朗的時候，新西蘭的房地產行業卻已風生水起，這是為什麼?
當很多人並不看好新西蘭，紛紛出走的時候，新西蘭的房屋價格依然持續上升，這是為什麼?
熱辣辣的房
並不都是熱辣辣地漲
據房地產中介公司Barfoot & Thompson公佈的數據顯示，奧克蘭的八月份房屋平均售價為59萬，比七月份的房屋平均交易價格高1000紐幣左右。在過去的三個月裡，房屋的平均交易價格上漲了近2%。
就在昨天，新西蘭儲備銀行宣佈將官方貼現率維持在2.5%不變。這或者對於房地產來說也是一個好消息。房地產中介介紹，如今奧克蘭房市已然進入徹底的賣方市場，低利率以及旺盛的房屋需求是推動價格不斷上漲的兩大要因。這導致奧克蘭部分區域的房產價格上漲幅度達15%至24%，甚至超過了2007年的峰值。
但是，並非所有的奧克蘭的地產都處於上漲的勢頭，遠郊的部分地區房價依然在原位徘徊。除奧克蘭地區和奧克蘭附近的漢密爾頓外，全國其他地區的房價也都呈現停滯或下降趨勢，業主們的日子並不好過。其他城市部分地區的房價與2007年相比下跌了超過20%。
近日有新聞報道，Whanganui的一所房產價值僅為7000紐幣，而富豪Graeme Hart在奧克蘭擁有一所2200萬紐幣的豪宅，價格是上述房屋的3142倍。
當然，這是個例。
新西蘭的房價合理嗎?
對於房價是否合理，國際上有一個統一標準，那就是房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)。
據奧克蘭統計局的數據顯示，奧克蘭中產家庭的平均收入在7.4萬左右，房屋平均價格為近60萬紐幣，房價收入比為8，處於偏高。而新西蘭其它城市的房價收入比區間在3-7之間。
房價收入比合理的比值在4-6。若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
根據聯合國公佈的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8∼30，平均值為8.4、中位數為6.4。
房價收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右，如瑞士、德國、瑞典。而房價收入比很高，達到25-30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上，如匈牙利、保加利亞。日本的房價收入比連續多年下降，住房自有化率低於50%。
房地產可以獲得暴利嗎?
在新西蘭，有很多人從事房地產投資行業。這也分為兩類，一類是純粹的房地產投資，也就是所謂的炒房。另一類是房地產開發，也就是所謂的開發商。
今年房地產這麼火，我們都認為房地產商應該都賺翻了吧!
一個房地產商向記者表示：在新西蘭房地產投資的利潤並不是想像的那麼高。今年的房地產升值主要是地價上漲，也就是說，看上去漲得很凶的房地產大部分的增值部分在土地的價值上。
新西蘭房地產開發的門檻相對較低，大部分都是小公司。小公司開發的成本較高。除了無法大批量購買原材料，無法獲得較低的價格外，銀行的限貸是一道無法逾越的天塹。
跟2007年之前的貸款手續相比，現在對於企業的貸款審核依然很嚴格，相對寬鬆的僅僅是個人第一套房屋的貸款。在很難拿到資金的情況下，房地產企業也無法放開手腳開發，這在相當程度上限制了房產的發展。
事實上，新西蘭房地產僅僅是剛剛復甦而已，在2007年金融危機時期倒閉的一些房地產公司依然沒有回復元氣，政府的房屋建築審批數量也並不是那麼多。
建築工人緊缺嗎?
有一個說法是，自從房地產市場火了之後，建築工人們非常緊缺。也因此從海外引進了很多建築工，海外建築工可以彌補建築工短缺的問題嗎?
一個發展商說，建築工太短缺了，他招工很長時間都沒有找到合適的工人，他需要的是熟練的木工，但是很多前來應聘的人什麼都不會，並且應聘的人們非常挑活兒，遇到辛苦的工作就走人了。
一個建築工說，海外勞工太多了，以前他的工資每小時$60，但是那些來自海外的工人們用相對低很多的工資來競爭，讓他找不到合適的工作，即便找到工作，老闆也會問他願不願意拿和他們一樣的低工資。他是一個技術工人，在這個行當10多年了，他的工作並不是隨便什麼人都能幹，可是有人以低工資來壓他，讓他很不滿意。
自己建造理想之屋!
新西蘭政府鼓勵民眾自己建房，只要符合新西蘭的建房標準，所以很多民眾會購買一塊地，自己開發房屋，或者將已有的房屋翻新，或者把原有的住房分割以後，建造一個屬於自己的夢想之屋。這聽上去是可以實現的，而且非常迷人和浪漫。
需要注意的一點是，儘管政府鼓勵民眾建房，但是卻並不會對於自建的房屋降低標準。政府有著嚴格的審查標準，每道工序都會檢查。而建房本身也是一項有著複雜的專業技術要求和多達幾十個工種組合的工作，從測量師、設計師、土木工程師、水工程師、樹專家等各種專家起，到木工、電工、水管工、廚房、浴室等等;要對市政府的建築政策和各種要求有著相當的瞭解。
對於沒有專業背景的人來說，開發夢想之屋雖然迷人，但是，也是非常冒險的，因為你做錯的任何一件事，面對著都是高昂的成本。一個專業人員給出的建議是;如果你很想開發一個夢中之屋，一定找專業人士咨詢，最好的辦法是找專業人士代為管理，從設計到施工，不僅保證質量，也可以讓自己少走很多彎路。
無論如何，房子是我們的生活必需品，但是買房卻並不是非做不可的事情。目前的房屋市場，或者會依然火爆，或者充滿了危機，無論如何，我們不必非得趕這一趟集。再或者，如果你認為奧克蘭這個集的價格太高了，只要你稍微願意挪挪腳開步走，可以花很少的錢，買很大的屋!
網友有話說
“雖然我也沒買房，不過我認為房子會一路升上去的，至少奧克蘭是這樣，未來10年房價還是會double上去的。”
“最近因為不少華人買了這個區域。從而推高了房價。”
“其實奧克蘭本來是有低價房的。後來中國人民來了，再後來，房子漲了。房價抬到了50萬左右。真是盲目跟風害死人啊!”
“中國房奴笑而不語。”
“知足吧，中國一個月才幾千人民幣，大城市很普通的房子隨便一百多萬人民幣，還只有70年的使用權，新西蘭人民有什麼不滿意的。”
“作為一名中國移民，我沒有同感，新西蘭的收入和房價比，嘿嘿，小CASE啦。”
“中國房子很貴了，相比起來這邊的房子永久產權，還是便宜。”
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