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(2012-05-10 09:55:19)
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皇后街奥克兰市议会新西兰鞋盒子零售业者 |
分类： 新西兰印象 |
皇后街的启示
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图片来源：Gill, Tuấn
前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”，说皇后街发展到现在，却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子（shoebox）”一样不起眼的小店，销售商品档次低、品种重复，国际大品牌太少（简直是垃圾！Queen St“鞋盒”商铺引商会主席不满）——这一切，都对不起“新西兰第一街”的名号。近日，再有媒体对皇后街不够高档原因进行进一步的分析。
的确，皇后街的面貌是“顽固的”，就算移民来新西兰十年以上的华人，恐怕也说不上来近十年来这里有什么大变化；但另一方面，奥克兰市政府在市中心花了不少纳税人的钱，包括皇后街街道地砖、街边照明等，都经过了重整。无奈，市中心的零售业不给力，才有了今天的话题。
High St
的衰落是商业的倒退
在CBD商圈，有两个趋势已经引起商界高层的警惕：一是High St的原先的高档时装店，纷纷往Britomart撤退，二是在那些不太热门的商铺里，例如Atrium-on-Elliott和Mid-City，越来越多的“鞋盒子”小店出现了。
商界高层认为，这是一个错误的趋势。
High St是在80-90年代和Ponsonby及Parnell一起发展起来的，可以说各自成为一个小的时尚中心。
进入2012年，从High St搬迁到Britomart的品牌，又增加了Zambesi、World和Kate Sylvester这几种。
没来得及搬迁就死在这里的，包括一些熟悉的品牌，这更加重了一种担心——High St的没落还有底吗？
最近从这里搬到Britomart的，是男装定制品牌RJB，RJB原来是Metropolis complex里一个非常重要的租客。穿过马路，Paris Texas store的商铺还有空位，在Freyberg Place另一边，Chancery complex也同样招不满长期租客。
在High St的另一头，Denise L'Estrange-Corbet是在今年2月搬离的，到现在原先所在的位置还是没有租客。
Denise L'Estrange-Corbet是隶属World的品牌，World是Denise L'Estrange-Corbet和Francis Hooper二人于1989年奥克兰创立的时尚品牌，是新西兰时装界的四大品牌之一，其他包括Karen Walker、Nom*D、Zambesi均已在国际时尚圈里小有名气。
有商家认为，High St的问题之一是，业主们要价高且缺乏灵活性。地租高，新的客人不来，同时缺乏灵活性让处在不景气时段的商家也很无奈。1982年就入驻High St的Workshop商店的Chris Cherry就说，一些业主并没有意识到长期租客的优点，租客觉得划不来，就跑到别的地方，“现在的Britomart现象就是一个例证。”
回到主街上，在皇后街的Mid-City里，都是大家熟悉的那些鞋盒子商店，Mid-City在做商铺之前曾经是电影院，不过目前看来，更像是一个专门针对海外留学生的市场。
到了皇后街下段，甚至连特色也说不上了，成了一个混合体——礼品店、外汇兑换处、快餐店、眼镜店、银行，而那些服装店的服装，大部分都是市郊的mall里也可以找到的品牌。
不多的几个高档品牌包括Louis Vuitton（56 Queen Street）和Gucci（48 Queen Street），这两个品牌店的邻居是珠宝店Michael Hill和电子商品的商店Parallel Imported。
Britomart重开发的启示
奥克兰也有一个国家化大都市的梦，但目前CBD地区的零售商业要和悉尼、墨尔本、伦敦以及巴黎相比，还差了一大截。也许对一个140万人口且工资水平不高的城市，梦想有些奢求了。
但是在Britomart，这里的开发商——Cooper and Co地产公司——在重新开发的过程中，留给奥克兰人一些启示：他们将一个没落的Britomart重新开发成为一个集时尚、餐饮于一体的新的商业点，去年这里一个停车场和一个健身房的开业，也为Britomart的零售业者带来了更多的人流。
除了刚才说的World，Zambesi，Kate Sylvester这些High St的先驱们，已经纷纷搬迁到Britomart，M.A.C、Jo Malone和Ted Baker也都入驻，加上这两年本地时尚界的当红炸子鸡Trelise Cooper，也在这里开设了概念店，代课泊车业务更增加了顾客的方便。
Britomart的最大卖点，在于其“单一业主”的特点。Britomart的业主和奥克兰市议会签署的是150年的租约，因此，他们相对于皇后街或者High St，可以从整体上控制入驻商家的特色和比例。
市场甚至传言说，为了吸引特定租客，Britomart会私下给出优惠给这些商家，吸引他们搬过来。
也许出于商业考量，Britomart对此予以否认，租约部负责人说，“每笔租约都是按照公平的市场价格定的。” 但我们都不要忘记——奥克兰才一百多万人口，Britomart的成功马上让周围其他地段的商家很紧张。
在另一边，Wynyard Quarter也是市政府规划重开发的，一些零售业者和餐饮业者抱怨，市议会推动的项目太多了，而人们的财力有限，在那里花得多了，这里就少了。
市政府“24-hour international city”的目标，到底能否和奥克兰的购买力匹配呢？
普通业主无理由挑选“高档租客”
“他们说，CBD到处‘蔓延’，如果市议会认为，搭个台子就有戏唱，那可不一定。”Heart of the City（奥克兰市中心商业协会的称呼）的Alex Swney说，“每个地方还是要根据自己的情况，把优势做到最强。”
最不关心皇后街面貌的，就是皇后街的业主们——有人指责这些业主，只顾收租，不管是卖什么的。
可是，这也没有错啊。
还有人认为，要振兴High St要靠奥克兰市议会，因为他们是这条路的大地主，拥有Victoria St carpark和Ellen Melville Hall这些物业，可以进行零售业统一规划和装修改造。
但这是否意味着业主——包括市议会在内——挑选“高档租客”是应该的呢？或者说，奥克兰市议会对于市中心的构想，和市场的实际运作之间，存在一定距离。
Heart of the City的Alex Swney也同意，奥克兰市议会应该为High St的振兴做点事情。他似乎不愿意看到馅饼店开到了这里。
他还认为，市议会应该更好解决停车问题，为人们在CBD购物创造条件。
时代发展，现在网络购物已经很方便，奥克兰的零售市场和人口均没有显著变化，因此，对市中心重新开发，也要很谨慎。
根据奥克兰市的规划，下一步开发重点仍然是靠近水岸的地区。
期盼一个档次齐全的皇后街
如果Britomart定位为高档市场，High St则尽量保留它的小资情调，那么皇后街最后应该如何定位呢？
首先，一个统一的看法是，皇后街上卖的东西，应该和奥克兰其他地区商场的商品有所区别，不然如何吸引本地人呢？
在过去，有不少人提议将Queen St改成步行街。但商家以反对意见居多，理由很简单——要改步行街，首先要建立更先进的公交铁路系统，否则，人流会更少。市议会的建设蓝图中，希望将奥克兰CBD建成一个能反映四方人士杂处的太平洋地区的“四海一家”特色都市，要反映出文化和种族的多样性。
新西兰的高端消费者，现在仍然要飞到悉尼或者墨尔本，去购买像Armani、Prada和Chanel这样的品牌。
市场分析人士称，缺乏合适的地点，以及国际经营环境的影响，是这些品牌推迟登陆达新西兰的原因。
但如果皇后街太高端了，也会伤到本国消费者。皇后街需要的是多种档次的混合——不但和郊区的商场有所区别，同时也要有更丰富的品牌线和娱乐活动。
上个月高调批评市中心商业规划的市议会商业顾问Cameron Brewer在压力之下，口锋有所减弱，他现在同意，市议会也控制不了小型商户的入驻和皇后街销售的货品特点，但他说，市议会可以通过新的开发规划，起到导向作用。
“比如，如果我们要创造世界级的都市，我们需要世界级的建筑环境。”
每一个世界级的零售业中心，都少不了世界级的商业建筑和交通规划，其次是舒适而选择面丰富的购物环境。
Cameron Brewer说，市议会在未来10年，还会在CBD地区投入几亿元，但现在零售业的战略还是缺失的。“如果市议会不断签署那些档次不高的开发项目，我们只会吸引档次不高的零售商。”
“空话已经说得太多。”他说，“我们必须在CBD创造一个能吸引高端商家回来的商业环境。”
市议会城市规划设计师Ludo Campbell-Reid接受外界的批评，“每个人都需要进步，零售商、商业协会、业主还有我们自己。”
他认为，奥克兰的零售业可能已经过饱和，现在不是以多取胜的时代，而是“更少，但更高质量”的时候。“我们需要向前看，看谁是皇后街合适的租客，谁不是。”
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