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(2012-02-04 19:51:51)
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房产澳洲房屋新西兰先驱报 |
分类： 新闻 |
奧克蘭住宅供求矛盾
来源: 新西兰先驱报 作者:
傑生
來紐西蘭旅遊的國內朋友常常會問一個問題：“奧克蘭有多少人口?”他們得到的多數可能是“一百多萬”、“一百二三十萬”這樣籠統的回答……但是如果今天有人問到這個問題，他可能得到一個比較權威的官方數字“一百五十萬。”在Middlemore醫院誕生的一名女孩象徵性地成為奧克蘭市第150萬名市民。
統計局人口統計部經理Andrea Blackburn說：“過去2年中，奧克蘭主導了紐西蘭的人口增長，而新生兒對於奧克蘭人口增長的貢獻度甚至超過了海外移民。”目前奧克蘭的人口佔全國總人口的比例為34%，成為澳紐地區人口第五大的城市。
在1961年的人口普查中，奧克蘭人口總量超過了50萬標桿，1996年越過100萬大關----從50萬增加至100萬花了35年，而從100萬增加至150萬隻花了16年，突破200萬大關似乎也是不遠的事。
150萬人口背景下的“租房大戰”
人口對於紐西蘭來說是稀缺資源，而對於奧克蘭這個城市來說，人口增加在提高城市繁榮度的同時，卻直接造成了住宅物業的短缺，有些地區租賃物業短缺的問題顯得尤為嚴重，本地媒體甚至用“求租者打響競標戰”這樣的標題來報道這個問題。
根據市長Len Brown上台後推出的奧克蘭市30年規劃，未來的奧克蘭將更趨向於“長高”而非“長胖”，但是“長高”的速度似乎跟不上房屋需求的增長，因為從本週二紐西蘭統計局公佈的數據來看，截止12月份包括公寓在內的全國新建房屋批准件數降至13,662件，比上一年度降低了12%，創下了1965年有記錄以來的歷史新低。
一些租客表示租房已經變得像求職一樣困難，有求租者為了爭取到看房的機會，給房產中介發去申請表的同時附上了帶照片的個人簡歷;還有租客表示為了競爭到出租房甚至給出了超過要價100元的周租。
Goode Rentals房屋租賃公司的Darryl Goode說出租房源短缺的狀況的確導致了競租現象和租金的上漲，他說：“我發現有些租房者是帶著填好的租屋申請表過來的，顯然他們已經有求租失敗的經歷。”而那些呈上簡歷的租房者也是希望以此給房東或者中介以更深的印象，從而佔得先機。Goode說些“投簡歷租房者”能給人以職業人士和好租客的印象。
房源短缺自然會引起“價格戰”，Goode說有些租客為了爭取到房子，報出了高出要價的租金。“我們總是會將此轉告房東，而成交的租金往往能在要價基礎上高出一些----當然市場會起調節作用而使租金趨於合理。”現有的租客則面臨著租金的上漲，Goode說：“我負責的區域主要是市中心周邊區域，幾乎所有的租金在漲，因為物管費、地稅和其它費用在上漲。”
房屋租賃專業公司Crockers Property表示位於奧克蘭的一座3臥室房屋目前的周租是500元，比去年高出25元，創出了新高;在紐西蘭其它地區則平均僅為350元。一些熱門地區如Takapuna、市中心、Grey Lynn、Ponsonby和Remuera的高租金推高了整個奧克蘭市的平均租金水平。
Brad McLeigh從去年11月開始求租一套三居室房屋，他就屢屢遇到了“求租戰”，他曾經在租房中介處登記，一次接到電話說因為求租者眾多，房東要將周租提高50元;另一次有一座租賃房的周租更是一下提高了100元至950元。McLeigh說因為房源緊張，看房成了不愉快的經歷，他說：“當你面對著40個競爭對手時，你得使出渾身解數來展現自己成為“好房客”的潛力。”McLeigh說有時候在看房時會數次遇到同樣的長時間租房而不得的“天涯淪落人”。
房屋銷售市場現“庫存不足”
全球性金融危機的衝擊、國家黨政府在第一屆任期內修改了投資房稅務政策加上房地產週期的影響，紐西蘭人對於建房和購買投資房的熱情有所減退，這直接導致了租賃房源的減少;另一方面，這個國家一直以來在釋放建房用地上相當謹慎，這導致了新房建設數量增長緩慢，該政策避免了紐西蘭出現象愛爾蘭、美國和澳洲一些地區的房屋供過於求的局面，但也造成了房屋在絕對供應數量上的短缺，尤其是在奧克蘭這樣人口增長迅速的大都市。
Len Brown市長表示合理價格和租金的房屋是奧克蘭市議會努力的目標之一，他說：“最近幾年的房屋建設不能滿足需求，而租賃市場的週期性相當強，奧克蘭的規劃就是要在靠近市民們工作和生活的地方建設更多品質高、價格合理的房屋，這就是“緊湊型”城市的概念。”
工黨奧克蘭事務發言人Phil Twyford則認為公共交通落後導致人們都希望住在市中心周圍，這是一些地區房屋緊張的關鍵，Twyford說工黨將公佈新的房屋政策，令房價更合理，不過現在還未到公佈的時候。
政府房屋部長Phil Heatley說全球金融危機導致的房屋開工數量不足造成了奧克蘭房屋市場的壓力，他說政府目前的工作重點是修改《資源管理法》和《建設法》，簡化新房開工審批程序，降低費用。
與奧克蘭租賃房市場“一屋難求”的局面相呼應，根據Realestate.co.nz網站的統計，包括奧克蘭在內的全國三大城市的待售房房源數量也創下了4年新低，上個月新上市房屋數量為8,542座，比去年同期減少了3%，顯露出供不應求的跡象。
Realestate網站執行長Alistair Helm說一月份通常是房屋上市比較少的月份，而上個月主要城市的房屋成交卻相當強勁，他說：“過去3個月上市的新房源為3萬座，和去年同期持平，而銷售上升了22%，3個大城市的成交尤其活躍。”不過Helm說賣方的平均要價比去年同期降低了1%，為417,740元，這說明市場仍然缺乏足夠的動力來推高房價。
供求關係主導市場分化成為必然
房地產協會上個月公佈的數據顯示去年12月份的房屋銷售成交量上升了20%，為2007年以來最好的單月成績，奧克蘭的房價指數則已經回到了歷史最高位。
奧克蘭的房價似乎已經實現了“軟著陸”而逐漸企穩，在塔斯曼海峽對岸，布裡斯班去年的住宅價格則下跌了6.8%，成為澳洲大城市跌幅之首，房價下跌主要是由於房屋市場的供過於求。
採礦業與旅遊業的一冷一熱彰顯出澳洲經濟的兩面性，以旅遊業為支柱的昆士蘭州陽光海岸地區的房價去年跌去了5.3%，黃金海岸的跌幅是3.9%;而在昆士蘭州的採礦業中心Gladstone，去年房價暴漲了10.5%。
回到國內，Otago皇后鎮湖區曾經因為“無敵”水光山色而成為全國最昂貴地區，現在這個地區的房屋中位價也已經從高峰值跌去了一成多。
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