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    6年前，德思勤曾提出，从全球房地产发展经验和趋势来看，规模化、金融化和专业化是房地产发展的重要特征，在这个背景下的中国房地产业也在往集约方向发展，市场出现越来越多的大规模区域性开发项目。而以都市综合体为核心载体的区域性开发也将会成为未来中国房地产发展的主流模式。

　　正如我们今天看到的一样，今年国内很多一流房地产企业都在往这个模式的领域聚拢，譬如万达、华润、中粮等，包括以住宅开发为主的万科也宣布加大投资比例高调进入商业地产领域。至此，区域性开发的房地产发展模式被逐渐提上日程。

    聚焦天津 城市综合体扎推上马

　　2010天津夏季达沃斯论坛再次将世界目光聚焦中国、聚焦天津。“2010年，天津服务业发展占GDP比重有了较大提升，正从传统工业城市逐步转向发展现代化高端制造业和现代服务业相融合的城市。”市政府领导在日前新闻发布会上介绍。与此同时，一批近两年开工建设的新一代城市综合体项目也在此期间集中亮相、上市，标志着天津城市建设及就业居住规划建设模式正向国际化城市迈进。

    据了解，9月起，天津将有十几个大品牌综合体项目开盘，这些综合体项目目前多已进入意向客招募期，将在9、10月份密集面市。其中，备受关注的综合体项目有天津市最大的商业综合体红星国际。该项目总建筑规模约90万平方米，项目宣称将打造家居、百货双MALL标志性建筑，并成为全国领先的商业航母。

    除此，今年开工亮相的项目还有滨海新区响螺湾商务区的中惠熙元广场等，中惠熙元广场总建筑面积约24万平方米的商务综合体，建筑总高度为16.25米，建成后将成为响螺湾的地标建筑。 另外，还有保利玫瑰湾综合体项目，总建筑面积约70万平方米，包括住宅、公寓、商铺等业态。
 
    “在投资大量涌入的前提下，预计天津的商业房地产市场在未来几年将呈现快速增长的良好势头。”中国写字楼研究中心（CORC）主任、房讯网CEO刘凯指出，天津的经济形势吸引了众多国内外企业，天津的城市发展、城市定位及商业发展趋势等毫无疑问充满着无限的机遇，无论投资力度还是GDP增长等各方面数据都让大家看到了天津的发展速度。

    城市升级  从“单中心”到“多中心”

    伴随天津城市定位升级，天津房地产市场也受到来自国内外品牌开发商的青睐，中粮、金融街控股、保利集团、万达集团、仁恒置地等实力企业都纷纷落户天津抢占商机。那么，面对天津传统的楼市发展轨迹，以城市综合体为代表的新兴物业形态将会给天津的城市格局乃至固有商圈带来哪些影响呢？

    刘凯认为，就商业地产来讲，天津已由传统单一的零售型百货业态向城市综合体及以购物中心为主体的业态形式上转变，更突出城市功能性、复合型模式，在某种程度上要比住宅来的更加持续、更有力度和扩张性，住宅地产开发靠的是主体，现在市场紧缩，国家金融政策及房地产泡沫，都会影响其发展。

    一个成熟理性的城市综合体的标志是持有物业的部分，如为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，综合体应拥有一定规模的持有型购物中心、五星级酒店，或是高端写字楼。城市综合体“多中心”发展是现代城市发展的一大趋势，综合体本身具有的功能复合性和“城中城”特征，使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设能够实现“集中的分散”的城市布局，有利于突破“单中心”的城市发展模式。

    诸多考验 如何决胜城市综合体    
    尽管近年来，城市综合体在全国各地如雨后春笋迅速崛起，但城市综合体对开发商统筹运营能力也有着极大的要求。不可否认，城市综合体已成为一些城市的主流开发模式，但它不同于一般物业开发，选择城市综合体，功能组合以及环境选择也很重要。同时，对于怎样提升城市综合体、并进行优化和功能升级，这都是不可忽视的问题。

    几幢住宅楼加上一片商业楼，显然不是真正意义上的城市综合体。刘凯认为，“城市综合体在功能布局上，应既相互独立又相互支持依托，其价值首先体现在结构合理、功能完善的业态组合环境上。开发商的投资眼光不应仅仅只是盯在住宅市场，而应更多地瞄向城市综合体的建设，这是投资多元化的问题，已经成为共识。一般来说，城市综合体和商圈也是紧密联系的，而一个商圈的成立培育期至少需要3-5年。这对于投资发展商来说，这就是一个考验定力和耐力的事情。”

    城市综合体对于一座城市的意义，不言而喻。无论旧城改造建设，还是新区进行的整体开发，包括商业、产业、住宅等多业态的组合开发，都能够产生活力，并成为推动现代服务业发展、可持续的建设趋势。“但同时，在城市综合体在发展过程中，必然还会存在一个差异化的竞争问题，开发商需要考虑其中的诸多环节；城市综合体项目通常具有自住投资两相宜的特点，但是各类综合体项目，由于存在项目定位及侧重点的不同，因此，建议投资者在选购综合体的写字楼及公寓时，还应根据实际需求从居住环境及升值潜力等多方面综合考虑。”刘凯说。