在经历了内定风波、停止交易和改革招投标之后，8月2日，北京CBD包括中服地块在内的12个地块竞标正式启动，包括中信、富力、万达、远洋、SOHO中国等知名开发商悉数到场。

除此之外，这场仅为初次招标的竞标活动还吸引了三星、宝马甚至影视公司等总计61家企业的参与。以至于，SOHO中国董事长潘石屹（博客）在微博中表示：“史上最庞大的土地投标。”中服地块被业界认为是CBD最后的黄金地块，其更重要风向标意义则是，商业地产与住宅地产价格倒挂历史或将在楼市调控中出现逆转，商业地产快速升温。

商业地产快速升温

数据显示，1-7月份全国写字楼、营运用房销售增速39.4%、36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，写字楼、商业营运的情况也高于住宅。昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌也建议做住宅的开发商，不妨分精力做一些商业地产。虽然投资回报比较长，但是最后起到中流砥柱作用还是商业地产。

住宅市场已为千夫所指，同时政策的打压让其由“香饽饽”变成了高风险的“烫手山芋”。调控政策的出台，各地楼市商品住宅销售面积下降了大约三成，但在商业地产市场，销售却出人意料地火爆。对于个人投资者来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个本能的选择。购买第二套住房的门槛提高后，已经等同于购买商业地产的标准。

房讯网CEO、中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯认为，“调控新政主要针对住宅市场的投资投机行为，但对于部分客户而言，在没有更多的投资渠道下，投资不动产是必然的。”于是，商业地产投资热全国兴起。商业地产拥有远高于住宅的回报率，一位关注商业地产的专业投资者给记者算了一笔账，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。

商业项目 懂得经营很重要

商铺有风险，入行需谨慎。业内人士曾分析说，一个商业项目运营的成败，在于开发商对物业完全分割出售，没有考虑后期统一规划、招商和管理。还有，由于前期急功近利销售，后期租户的商铺经营不善，租户拒付租金，萧条冷落的商铺间，“房东”与“租户”闹得却是沸沸扬扬。商铺投资选铺很关键。

若投资不慎，只会造就下一个失败案例。到底什么样的商铺具备安全系数呢？商业地产大鳄万达的运作模式或许能提供一些借鉴。万达这个“大房东”是怎样的品牌模式？此前，记者曾走访上海、宁波等地成功的万达商场。在位于上海五角场的万达商业广场，总建筑面积33万平方米，整体呈“品”字形分布，绕商场一圈，不论从哪个侧门都可以进去，地下一楼是集购物、娱乐、餐饮为一体的购物休闲区。

“万达”模式的意义在哪里？万达只对市场销售居住、办公物业、商业步行街及独立底商，其余部分全部自己持有，用于出租经营。大部分自持物业，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商铺由接手项目的商业管理公司完成。不是一卖了之，用于回收资金。商业项目获取的是持有物业的长期收益。

商业地产如何成为中流砥柱？

与世界发达国家相比，中国的商业地产至少落后了20~30年。

在后新政时期，不少房企纷纷将目光投向商业地产领域，在这股“商业地产投资热”中，买铺人更应将眼光放长远些，除了项目地段、价格外，最重要的是对于开发商品牌模式的探索。

探寻房地产行业新发展机会和中国房地产发展新模式是本届博鳌房地产论坛的一个重要议题，在住宅市场受严厉打压的时候，越来越多的人试图将目光投向非住宅地产市场。然而，这真是一条光明之路吗？众说纷纭。中国房地产业协会副会长朱中一在本次论坛上率先提出了关注非住宅地产机会。他认为，新政出台后，写字楼和商业营运用房市场未受新政影响。

香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗则认为，商业地产和住房是完全不同的两个竞技项目，就好比“姚明不是李宁”一样。陈启宗认为，商业地产最为重要的是需要更多耐心，而这是不少习惯做住宅产品的开发商的短板。

与此同时，平安物业投资管理公司董事长兼CEO邹益民和高和投资董事苏鑫也一起泼出了冷水。他们认为，商业地产难以变现可能会压断资金链。一窝蜂做住宅，随着人口需求增多，会把住宅逐步消化掉。而一窝蜂做商业地产，那将是很可怕的事情，因为写字楼和商场的消化是需要很长时间。但苏鑫也认为，预计在政策利好下，会有越来越多基金进入商业地产领域。