http://news.beijingoffice.com.cn/upload/2010730142337.jpg城市综合体成市场主战场？" TITLE="保值潜力明显 城市综合体成市场主战场？" />

    “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”地产界一直流传着这样的一种观点。在目前宏观调控背景下，中国的商品住宅市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势，很多房地产开发商开始转而进入商业地产领域，更是加剧了 “城市综合体”领域的市场竞争。

　　所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

　　被称为“城中之城”的城市综合体，是城市商业价值最大化的具体体现，具备了现代城市的全部功能，这种多业态的组合在世界众多城市大获成功、成为广泛认同的地产开发模式。目前，城市综合体已在全国各地遍地开花，推动其发展已成为各个城市政府和开发企业的共识。

　　如果说楼市新政带动了商业地产的渐渐红火，并唤醒了商业地产内在的投资价值，那么以万达为代表的城市综合体项目的投资价值体现得会更加充分。包括万科、龙湖、远洋等在内的主流住宅开发商，对于商业地产的关注度和运作速度也进一步加快。据了解，远洋地产北京远洋万和城商业以及远洋光华国际等项目都在紧张进行，并且基本为持有型物业为主。

　　有专家分析称：“房地产尤其是商业地产，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，并且其租金回报率相对较为稳定，进而更凸显了商业地产的投资价值。”

　　综合体物业投资保值潜力明显

　　对于综合体项目的走热，我们认为，普通物业普遍较单一，而城市综合体一般涵盖写字楼、酒店、商务、商业、居住、休闲娱乐等多种业态，以商务群体为主的人群聚集效应凸显，这是决定其租金水平、投资价值高于普通物业的重要原因。

　　从市场供应角度看，稀缺性也是城市综合体项目走热的原因之一。综合体一般位于商务氛围成熟的城市核心区，土地供应愈加稀缺，西直门、金融街等区域早在５年前就已土地断供，目前二环沿线除金贸中心外，已无新的综合体项目供应。

　　城市综合体在地段、配套、服务等方面优势突出，租金回报普遍较高。目前房地产市场走势处于尚不明朗阶段，综合体物业投资保值潜力明显，受到市场热捧也在情理之中。

　　虽然目前城市综合体投资回报率极高，但不同区域还是要区别对待。一般老牌商圈房价、租金水平长时间保持相对平稳，而关注新崛起的如东直门、西直门等起步较晚商圈，保值增值潜力或许更加值得期待。