http://news.beijingoffice.com.cn/upload/201012916831.jpg北京写字楼后市值得期待" TITLE="CORC：三大商圈拓展积极 北京写字楼后市值得期待" />

    根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2009年12月，北京写字楼市场平均售价21228元/平方米（建筑面积报价），与2008年相比上涨16.4%；平均租金131元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2008年相比下降12.1%；平均空置率30.6%，与2008年相比上升7.4%。

    从供需关系来看，今年写字楼市场新增供应与2008年相比减少两成，市场需求外资企业下降，内资企业尤其是金融机构独领市场，市场需求与2008年相比减少12%。从租售价格来看，租金和售价背离现象明显，租赁市场在金融危机的影响下租金下跌幅度超过预期，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。从产品结构来看，企业独栋市场迎来转机，高端产品大单成交频现。展望后市，经济复苏存在着对写字楼、商业等物业的巨大需求，保证了企业对写字楼的需求源源不断。另外，写字楼受到调控的影响较小，具有稳定的成长性和回报；新《保险法》允许保险资金投资商业物业，REITs渐行渐近，客观上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求；从行业发展趋势的角度看，中国城镇化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重之时。我们认为，当前房地产行业最佳的商业模式应为“开发+持有”模式—以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。
    其中尤为引人注目的是新《保险法》，根据去年颁布的《新保险法》规定，保险公司从2009年10月1日起可以直接投资境内房地产。根据规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，也就是说不准购买住宅。而到去年底，保险资金运用余额已达3.7万亿元人民币。业内普遍预计，估计将有总资产值的5%可用于房地产物业投资，也就是说将有近2000亿元的保险资金可涌入房地产市场。
    保险资金投资不动产通常有两种途径：直接参与项目投资开发和地产公司股权投资。从国际经验来看，商业物业针对企业等机构客户，一般规模较大，集中管理、出租和出售以栋或层为单位，对于资金量巨大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。
    另外，2009年北京住宅房价涨幅近三成，与住宅市场强劲上涨相反，写字楼市场需求、市场租金持续走弱，国家推出的经济刺激措施对于走弱的写字楼市场作用不大。由此，北京、上海等地房地产市场出现了一个怪象：住宅的价格往往高于同区域写字楼的价格。我们认为我们认为，目前住宅市场与写字楼市场的背离是不正常的，也是不可持续的。脱离了写字楼和商业地产的恢复，住宅市场的上涨同样是不正常的，也是不可持续的。
    从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，而CBD、金融街、中关村三大传统商圈在2009年相继推出拓展和转型意见，无疑将对未来的写字楼市场产生重要影响。

    CBD东扩
    今年5月份，北京市政府同意将CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至北京东四环路，新增面积约3平方公里，并在朝阳北路与农展南路之间增加约3.97平方公里的规划控制区。这标志着CBD东扩正式拉开序幕。
    东扩区将延续CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融和高端商务。传媒产业和国际金融业、高端服务业并列成为北京CBD核心区的三大主导产业。进一步提高甲级写字楼的比重至50%以上，并提供专业定制楼宇。
    CBD东扩将以绿色、环保、低碳作为宗旨，作为一个区域提出低碳发展的理念，这无论在国内还是国际都是第一次。计划在6至8年完成。在建筑的整体要求上，多数标志性建筑将在100米到300米之间。
金融街西扩
    2007年10月，北京市批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街。扩建前的金融街已经入驻金融机构、企业1500多家，从业人员4.4万名，60家国内外大型金融机构总部聚集于此。2008年，金融街实现三级税收1247.5亿元，占北京市全市税收总额的24.3%。
    根据规划，金融核心区将从原来规划的1.18平方公里拓展为2.59平方公里。除新建项目外，西城区还通过置换存量资源的方式获取金融产业发展的“新楼盘”。把不符合产业定位的企业迁出。目前，国内外30多家大型企业正在和西城区洽谈，争取入驻金融街。

    中关村转型
    7月20日，海淀区政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》(以下简称《通告》)，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，鼓励科技型和创意产业落户。
    目前，中关村有电子卖场等商业面积约30万平方米，仅中关村西区就占到了其中的20多万平方米。中关村西区的业态比较混乱，多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技金融特色不突出，与中关村西区的发展定位还有较大的偏差。为形成有序的产业发展环境，中关村西区空间将划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创意产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区六大重点功能区。为此，海淀区将在政府主导下调整传统商贸业规模，把部分限制和淘汰类业态“挤出”，为高端产业发展腾出空间。

    2010年北京写字楼市场预测：我们认为2010年写字楼行业可能呈现如下特点：第一，由于实体经济的恢复，写字楼市场的恢复将趋于明显，预计2010年北京写字楼市场整体谨慎乐观；二是2010年CBD区域由于市场供应巨大，竞争将最为激烈，预计空置率将全年高位运行，年平均租金或将继续小幅回落。而由于写字楼价值被低估，存在补涨要求，年平均售价有望小幅上扬。三是随着低碳经济、结构转型的发展，“低碳”、“绿色”写字楼已经和正在成为市场上主流产品。

    《2009年北京甲级写字楼市场回顾与展望》报告下载