地产圈2010的过去、现在、未来

第二篇关注篇（10年现在）

晓霜先生/2010.01.28

中国地产圈在一阵亢奋中度过了2009年，2010年悄然来到我们身边。

2010年的现在，中国的房地产何去何从，这其实不需要预测。因为现在我们本来就处在2010年。我们只是去关注——

对于地产，很明显政策的方向对其影响颇深。目前来看，涉及到几大政策。

第一，2010年开始，交易税的征收由2年内交易改回5年内交易。这迫使房地产的流动性下降。会使得持有在2~5年内的房子在流动时，交易成本大大上升。交易时，房产评估价或实际交易价格的5.5%，或者增值部分的20%。对于炒房者来说，房产是一种投资品，通过不断的交易转换，获得利润。而流动性下降，必定影响炒房者心中对房产的投资价值评估。

（无独有偶，大概在2007年时，我就有一篇博文就是阐述交易税会影响房产的流动性，会造成房价的上涨无持续性。）

第二，加息预期。准备金已经上调了，加息虽然还没开始，但箭在弦上。一月放贷虽然前两周仍然同2009年一般非常强劲，但是部分地区在一月底马上停止放贷，其中竟然特别针对房贷。一月以来的这些消息，已经证明，货币政策虽然是适度的宽松，但是在面向地产方面，特别是购买房产（而不是土地）已经明显开始收缩。不论银行从哪方面考量。总之2010年，对于买房来讲，依托商业信贷，一定受到限制。若还加息，必定增长持有房产的成本。总之，资金面不受银行放大支持已成定局。而对于中国房地产这种前两年首付10%、20%这种特别依托信贷支持的市场，影响不是一般的大。

说到首付，增加到三成四成的，也开始日趋频繁，这同样是考验购房者资金链的问题。

第三，廉租房与经济适用房的进一步扩大供给。这个信息其实也是在2009年年底就公布的了。如果没记错的话，公告称2010年的计划要建造和完工的廉租房和经济适用房是前三年的两倍。也就是说廉租房和经济适用房的供给将是2009年的六倍。

当然有人会说，这只是计划，未必真正落实到位。如果用赌博的心态去看问题，那还真是捏把汗呢。我可以提醒一下，造房子，不论是造商品房还是廉租房、经济适用房，都能达到拉抬GDP的功效。你说会不会造？o(∩_∩)o

虽然我从不认为中国真正存在刚性需求，然而就算真的每年初现一些所谓的刚性需求，那么对于廉租房、经济适用房和商品房来讲，就是此消彼长。廉租房和经济适用房供给增加了，解决了一部分刚性需求，商品房的需求自然就减少了。

以上三个因素，如果持续不变，将使得商品房价格下降或是成交量萎缩。

不过我们必须去探索。事实到底是如何？因为刚才我强调了，持续不变。如果变会如何？还有，除了这三个因素还有一些因素，他们对地产的影响将是如何？

请关注我的下一篇：

地产圈2010的过去、现在、将来之探索篇（10年现在）

地产圈的过去我用了一篇，现在我打算用两篇来说清楚现在……

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