雅戈尔杭州“退地”，损失4.8亿的背后

文|兰马

众所周知，自2008年以来，持续的房产调控使得全国各地爆发退地现象。不过，同样是退地，有的房地产开发企业从中赚得盆满钵盈，有的房企却蒙受巨大损失。6月20日，上市公司雅戈尔发布了一则公告，公告称，公司董事会同意终止杭州申花地块的开发，也就是说雅戈尔正式退出在杭州城西申花板块的两块“地王”。在当今瞬息万变的房地产市场，“拿地”、“退地”等消息一直牵动着中国楼市的神经。如今，雅戈尔“退地”事件以及公司为此拟计4.84亿元的资产减值，可谓是一石激起巨浪，各方猜疑议论四起，资本市场上雅戈尔公司6月21日日股价跳空低开，收盘下挫2.43%，报6.43元。

宁波上市企业“退地”损失上亿合同定金的事件，不只是雅戈尔一家。去年6月，宁波上市房企荣安地产便将早前拍得的“地王”退还给政府，在取回23.07亿土地出让金的同时按年息12%的标准获赔4.15亿元。可是，雅戈尔宣布解除其在杭州城西申花板块的两块“地王”，但公司却要为此提损4.8亿元的合同定金，堪称损失惨重。雅戈尔与荣安地产的“退地”现象，正好验证了股神巴菲特对中国房地产的看法——“中国楼市就是一场豪赌”！

据调查，雅戈尔是在2010年11月30日，以24.41亿元的总价拿下杭州申花路的两块土地，折合楼面价为每平米18114元，被杭州媒体称为“申花地王”。当时，杭州房地产市场处于最火热的阶段。可惜好景不长，在国家实施严厉的房地产调控中，申花板块的多个楼盘价格急转直下，有多个项目大幅跳水并突破了1.6万元/平方米的价格底线。杭州申花板块的莱德绅华府项目今年已经开始销售，开盘价不到16000元/平方米，而它的楼板价只是8778元/平方米，比雅戈尔楼面价少了近10000元；另一个在售楼盘中顺上尚庭房价也在15000元/平方米左右，但楼面价仅为6082元/平方米，比雅戈尔足足少了12000元。全国房地产经理人联盟理事、资深房地产评论员兰马认为，雅戈尔获得的“申花地王”，其实是雅戈尔是对中国房地产政策的一种错误研判，以及拿地策略失误而导致的，不过，雅戈尔不亏为“资本运营高手”，也许经过综合核算开发成本之后，若继续开发，那么雅戈尔可能要承受更大的损失，所以不得不选择了“壮士断腕”的果断行为——退地，损失4.8亿元的合同定金，一次性的损失也许换来雅戈尔在其他方面投资的胜利！

其实，在今年三、四月份就已经出现关于雅戈尔退地的传言，而时任杭州雅戈尔置业公司的总经理水华良出面辟谣说，“雅戈尔退地纯属网络谣言”，如今的这则有关退地几乎板上钉钉的公告无疑狠狠地抽了他自己一记响亮的耳光。不过，关于雅戈尔退地的原因，在公告中也有简单的说明。公告中说，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化，综合权衡后，决定终止开发申花地块。尽管雅戈尔尔对于“割肉”退地的原因只是一笔带过，但多数地产业内人士认为，主要原因或许还是“面粉贵过面包”。“楼盘销售价格比楼面价还要低，尽管称不上及时，止损也不失为一种相对合理的选择。”宁波某大型企业高管赵总接受本台记者采访说道“雅戈尔宁愿损失4.8亿元，选择退地，停止开发杭州申花板块的房地产，最大的可能还是想砍掉非但不赚钱，甚至亏钱的业务，便于在其它优质业务上获得盈利。”

雅戈尔热衷房地产，广为外界所知，也是宁波楼市的“房产大鳄”，曾经一度占到宁波房地产近35%的市场份额。雅戈尔董事长李如成更是踌躇满志，曾经公开表示过，到2015年，目标将公司做进国内房地产的前20强。据记者查询资料获悉，雅戈尔自1992年与澳门南光合作开发房地产以来，其投身房产至今已有21年。目前，房地产收入所占比例已达雅戈尔收入的48%，几乎和主营的服装业务“平起平坐”。可是，作为服装为主业的雅戈尔，尽管不断有消息传出，库存已高达234亿元，但仍然热衷于房地产，拿地的冲动也近似于盲目，至今雅戈尔又在宁波斩获四块土地用于房地产开发。事实上，雅戈尔从2007年到2011年的5年间，从房地产获得的净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元，净利润和资金投入形成了强烈的反差。

不过，雅戈尔董事长秘书刘新宇在接受采访时则非常肯定地表示，不存在房地产销售和资金链紧张的情况。“我们今年预计将结算经营收入80亿元以上，而存货200多亿这跟公司整体的开发规模有关，今年结转的80亿元，也相当于我们消化80亿元的存货。”此外，她还提到，截至到今年五月底，该公司已经实现预售金额60亿元，同比增长52%，回款也达到60多亿现金，所以不存在库存和资金链紧张的情况。

全国房地产经理人联盟理事、资深房地产评论员兰马却对雅戈尔董事长李如成的踌躇满志泼了一盆冷水。他说，雅戈尔要做到中国房地产前20强，一定需要独门绝活，走出宁波，不仅要获得当地政府支援，以相对较低的价格拿地，更重要放弃以前在拿地成本与融资成本上采用的“高举高打”策略，必须对市场进行正确研判，开发出优质产品，切勿通过短期借款借用方式来达到销售目的。目前，雅戈尔在房地产资金、人才、产品、运营、杠杆等方面并不占优势，或者说还未进入一流房地产开业企业阵营，雅戈尔要想做大做强房地产还有很长的路要走！