夏天近了，春天的花朵结籽了

    ——2005年广州市第一季度商品房市场评述

    文+ 蓝马
   
    2004年被行业人士称为“房产政策年，”国家实施的宏观经济调控到底在2005年取得何种成效，在诸如“房产已开始泡沫出现”与“房产未见泡沫”为主要阵营的争论中，一时被国民最为关心与担心的民生焦点。时光如梭，争论未见分晓，2005年便迎来楼市中的“银五金十”中的“五月。”事实胜于雄辩，数字说明一切。广州房地产业在2005年第一季度中，表现得像骡还是像马，在市场的验证里，自然水落石出。
   
   
    政策开路，开局良好，日渐规范
   
    如果说2004年是“房产政策年”，那么2005年则为““房产调控年”，为房产政策的进一步深入与管理。笔者从广州国土局、广州房产交易中心等相关部门获悉，广州市第一季度房地产整体发展情况，可用“政策开路，开局良好，日渐规范”概括之。
    在土地市场方面，广州市以公开方式出让土地7宗，用地面积14.12万平方米，成交金额21.15亿元，2005年第一季度土地供应量略高于2004年全年公开方式出让土地；土地转让共16宗，用地面积28.39万平方米，成交金额5.64亿元，但以商务办公类用地居多。土地管理部门充分运用国家土地政策，通过“招、拍、挂”合法手段，进行调节供应以及规范管理，规范土地供应，土地市场出现了短期回落。
    在房屋市场方面，新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，同比略减0.5%；新建商品房交易登记面积和金额为232.58万平方米和125.15亿元，同比分别减少22.3%和10.8%；存量房交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。新建商品房交易登记量高于批准预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级市场畅旺，房屋市场出现“三分天下”良好局势。
    在楼价方面，2005年出现一片楼价要下降的呼声，事实上广州市十区楼价比上季度上升了137元／平方米，成交均价为5381元／平方米；而房屋成交面积居广州之首的番禺区，一手住宅价格更是比去年同期飙升了817元／平方米，上涨了22.6％。
    简洁概之，2005年第一季度，在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地有形市场建设进一步完善，土地供应和流转管理逐步规范化、公开化；房屋供求均衡、供求两旺，一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，一、二级房屋市场良性循环、互动增长，房屋价格趋于平稳，广州市房地产市场步入平稳发展期。
   
   
    一手有点冷，二手稍微热
   
    房地产的健康发展必须依靠二手市场进行良性拉动，新楼与旧楼齐齐进入市场，满足各种“供求关系”的需要。2005年第一季度的广州楼市首次出现二手楼稍微“热”过一手楼的现状。
    在新建商品房供应方面，2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售200.74万平方米，同比下降了0.5%，有轻微的下跌。新机场、大学城、大南沙开发给番禺、花都两郊区的房地产发展带来了机遇。番禺、花都两区新建商品房批准预售面积分别为41.36万平方米和38.82万平方米，批准量位居全市十区的前列。同比增长的区还有荔湾、黄埔、天河、白云等四个区，增幅分别达94.1%、74.2%、72.6%和4.3%，另外五个区均有不同程度的下降，其中以越秀区降幅最大，东山区的降幅也达到接近80%。因此，天河、海珠、白云、番禺、花都五区为广州房地产市场的主力区，尤其是番禺、花都对于整个广州房地产的贡献特别明显。
    据悉，广州市新建商品住宅交易登记面积204.05万平方米，交易金额100.77亿元，同比减少19.2%和6.3%。从交易登记面积的区域分布来看，海珠、天河、番禺仍居三甲。三区的新建商品住宅交易登记面积均超过40万平方米，合计为144.61万平方米；所占比例均接近四分之一，合计占全市总量的70.9%。其中，海珠区新建商品住宅的交易登记面积连续几个季度超过天河区，并首次超过番禺区，成为成交量最大区域，逐渐从过去的工业区转化为被人广泛接受的住宅区。而老三区由于供应量日渐稀少，因此其交易登记面积量所占市场比重也很小，三个区合计仅占5.6%；而芳村和黄埔区分别也只占1.5%和2.9%的比重。去年10月银行首次加息，随后又在2005年一季度再次调高购房贷款利率，促使了部分对住房要求相对不高的置业者转向价性比较高但质数略次的存量房市场，还有部分置业者选择持币待购，购房者的热情开始消减，导致2005年第一季度新建商品房交易登记面积略减。“五一黄金周”的火爆场面在2005年已成追忆便是例证。
    失之桑榆，收之东隅。2005年一季度，广州市二手市场却峰回路转，这边风景独好。据权威部门统计，广州市存量住宅交易均价为2906元/平方米，环比上涨了1.6%。二手房交易登记面积为208.12万平方米，与去年同期相比上升了36.8%，而一手房交易登记面积204.05万平方米，却下降了19.2%；二手房交易金额40.88亿元，同比增幅分别为37.9%，一手交易金额100.77亿元，仍然减少6.3%，交易面积、交易金额出现如此较大增幅以及落差，尚属首次。其新建商品房交易登记面积与存量房交易登记面积之比为1.12：1。二手房交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47%，可谓与一手房不相伯仲。但中心区域并不是重要黄金交易地带，比如荔湾、越秀老区由于原住人口多，区域配套最充足，对区域认同感强，出让的房屋有限，二手房供应自然不多，另价格也相对高于其他区域，所以交易也并不活跃。
    番禺、海珠、芳村等三区是二手房交易最为热络的区域，其均价亦比2004年四季度环比有较大幅度上升。但其他各区域的二手交易均价亦比2004年四季度环比都有一定程度的上升，但上升幅度较小。一是受一季度房地产市场受国家政策等大环境影响，国家加强宏观调控，调整房贷利率，出手抑制房价，使得部分置业者放缓了在新增商品房购房的步伐；二是随着房改房自由上市，价廉物美的房改房推向市场，使置业者的选择层面更广，一定程度上降低了二手住宅交易均价，置业者直接得以实惠；三是置业者对二手房有了新的认识，购房者众，尤其受到首次置业者的追捧。
    在房屋租赁价格保持上升。第一季度，广州市房屋租赁价格同比上升2.9%，基本保持2004年一季度的升幅，环比上升1.0%。商业用房租价同比上升3.3%，是房屋租赁价格总水平持续上升的主要原因；办公用房租价同比上升2.7%；主要是普通办公用房租价升幅有所加大所致；住宅类房屋租价受高档住宅租价调升影响。
    如此，笔者认为，广州二手楼的火热程度盖过一手楼交易是购房者理性置业以及政策起了作用的双重结果，也是广州房地产至今未出现象上海那样的波动起了关键的调节作用，尤其难得可贵的是市场杠杆主动发挥了调节与和谐的功能，所以说通过第一季度楼市的客观市场验证，广州房地产业至少3—5年内不会担心泡沫危机的出现。
   
   
    市区稍跌，郊区略涨
   
    住宅郊区化业已成为广州市民的一种居住时尚，自然楼价也会受到影响。2005年第一季度，广州房地产的“成交与楼价郊区边际化”亦表现明显，市区稍跌，郊区略涨为其显著特征。
    据有关数据表明，2005年第一季度，番禺、花都两区新建商品房批准预售面积分别为41.4万平方米和38.8万平方米，批准量位居全市十区的前列。同比增长的还有花都、荔湾、黄埔、天河和白云五个区，增幅分别达125.6%、94.1%、74.2%、72.6%和4.3%；另外五个区均有不同程度的下降，其中以越秀区降幅最大，东山区的降幅也达到79.5%。天河、海珠、白云、番禺、花都等五个为郊区或接近郊区的区域为楼市生力军。其中，天河、海珠、番禺、花都四区批准预售面积均超过了30万平方米，白云区也达到20万平方米，五区合计达175.99万平方米，占到全市总批准预售量的87.7%。尤其是番禺、花都两区，生态自然环境好，交通网络逐渐完善，三号地铁即将通车，番禺、花都不久便可成为新广州的次中心区域，成交活跃再所难免；天河和海珠区位于城市中心区和城市边缘区之间，逐步发展成集住宅、写字楼和新兴商业区于一身的区域；而老三区则由于土地稀缺，开发量日渐稀少，其中越秀区更是由于历史原因反而呈现负数，三个区合计比重仅为6.3%；芳村和黄埔两区尽管也属郊区，但起步较晚，市场竞争力弱，市场尚需培养，所以拉低的郊区盘的整体水平，但市场前景比较看好，新世界地产早几年便进入芳村开发房产，对该区域充满了信心。
    番禺区自2004年7月后，取消外地置业者购房入户口这一政策，使相当部分外地置业者为争抢这一政策“末班车”而在这个时期置业，导致2003年底至2004年上半年新建商品房交易登记面积有较大幅上涨，楼价也得以4%—18%速度上涨，上涨幅度为广州各区之最。据统计，今年第一季度，番禺商品房总成交量达到95.46万平方米，成交金额达33.36亿元，比去年同期分别上升了5.1％和22.3％，房屋均价3495元／平方米，比去年同期3003元／平方米上升了16.4％。其中，新增商品房虽然成交面积较去年同期减少7％，但同期成交金额却增加了14％，均价由去年同期的3617元／平方米升至4434元／平方米，上升22.6％；二手房的成交量持续攀升，成交面积和成交金额较去年同期分别增加25.8％和48.4％，均价达到2298元／平方米，比去年同期上升18％。番禺区商品房销售在广州十区继续保持领头羊的地位。房屋成交面积占广州市总量的21.7％，居十区之首。2005年第一季度仍然表现如此，验证了“需求决定购买力”这一市场铁律。
    众所周知，央行自去年10月份十年来首次加息，随后又在2005年一季度再次调高购房贷款利率，促使了部分对住房要求相对不高的置业者转向价性比较高、房价相对较低的郊区楼盘，而番禺、花都、白云、海珠便是其首选。在房价居高不下的情况下，国家宏观调控势必对广州楼市产生深远影响，尤其对广州原八区有着虚高价的楼盘影响更为明显。
    据笔者通过官方公布的数字表明，尽管还有六个区商品房住宅价格比2004年四季度有所上升，但上涨增幅微弱，番禺为最大值，上涨幅度是4.9%，其他几个区仅为1.4-3.1%。但民间调查部门却另有说话，2005年广州第一季度的房产特征应该是“市区稍跌，郊区略涨”。笔者亦通过自身抽样调查购房者，最后仍然赞同于此。
    广州2005年第一季度的楼价上扬不足5%，完全靠郊区楼盘的拉动所致。老八区楼盘表面上也是些许上涨，但只是一个“数字”概念，真正成交的房价实为稍降，有的高达12%。而在番禺市桥板块某楼盘先推出的商品房由去年的均价2400元上升到2800元，其上涨幅度为14%有余。据笔者实地调查，番禺的楼盘基本上都是以4%—15%幅度上涨，但由于整体房价比老广州区域便宜，因此释放能量相当强大。可在老广州区域由于新近推出的新盘较少，大多数以尾盘进行上市，优惠措施较多，折率亦较大，实际为是降价销售。因此广州楼市在第一季度整体上表现为微升的态势，实为郊区盘强大的吸纳能力所致，房价的下降也是一种发展必然。
   
   
    投资与投机购房减少，房地产有价亦有市
   
   
    目前广州楼市，大概具有100余家房地产开发商业，真正具有品牌发展实力的不到25家，可在其品牌的旗下楼盘的成交总量，可占广州一手楼市成交总额的六成有余。开发商与购房者自然是对矛盾体，开发商想涨价，购房者想降价，都是无可厚非之事，最后都得由“市场决定一切，”2005年第一季度的广州楼市便很好地说明了这个问题。
    由于受国家宏观调控的影响，广州政府部门首先严控土地投机与房屋投机，保障真正需要居住者买房，其次已将商品房与廉价房并轨，保证市场既有面向高收入者的商品房，也有面向低收入家庭的廉价房供应，此外还从根本上真正解决供求关系，大力发展二手住房交易市场，让60多万套房改房上市，有效抑制了房价。这样措施的推出，使投资与投机性购房的人数大为减少，为广州培育了一个既“有价也有市”的良好房地产的交易环境。
    一位陈姓老广州人曾以投资与投机性购房为其主业近八年，曾置办九处房产，通过转手、出租等方式获利颇丰，而今年他已把现有四个房产抛售两处。他说，现在已经过了投资与投机性购房的良好时机，一旦房产泡沫破裂，那样其就会成为负资产者，后果不勘设想，1997年香港楼市就是我们的教训。我们知道，房价狂涨脱离市民消费实际已是不争的事实，商品房越来越成为极少数“富人”享受的物业，其中真正以此“住房”的购房者所占比例并不是很大，大多数像那位陈生一样以投资或者投机性置业为主，如此不仅会加大降低市民的生活质量，更不利于社会的稳定。房价的下降已经成为一个民生的重大问题，政府自然应该发挥应有的调控与疏导作用。
    开发商亦表现出理智的良好心愿，仍然减少了投资与投机行为，也如购房者一样“静观其变”，不敢轻易出手，好钢用在刀刃上，其主要表现便是广告投放方面愈加务实。据广州某知名房企策划经理透露，原来计划第一季度投放的系列广告已经减少到五成，广告的促销作用越来越弱。广州某主流媒体广告部主任告诉笔者，第一季度房地产广告比同期广告下降到近50%，广告的虚热现象已是昨夜黄花，消费者从中将获得更多实惠。所以说，另一角度而言也是广州房地产逐渐成熟的一个标志。

                                               ——详见《经理人—置业》杂志2005年4月号

（旧文选“博”，且做回顾与收藏）