开发商，你了解购房人的“心脉”吗？

    近日，蓝马智业机构房地产研究室与一地产公司进行了一次“购房需求市场的调查”活动，现把“如下结果与分析”予以于新浪房产博客公开，一孔之见，仅做参考！
    

    被访问者构成特征分析
   
    三口之家成为最核心家庭结构
   
    三口之家占绝对优势，比例为49％，其他结构特征比例相差无几，依次分别为二口家庭22％、三口以上家庭18％、独身11％。家庭结构直接影响到房地产产品设计（如户型、配套等），是项目市场定位的重要参照依据。
   
    购房群体日趋年轻化
   
    30岁以下和30～40岁所占比例超过60％，分别为35％、32％；40～50岁和50岁以上所占比例相差无几，分别为18％、15％。年龄特征是决定产品风格特性的重要参数，建筑风格的取舍需要更多地考虑日趋年轻化的购房群体特征。
   
    家庭年收入低特征明显
   
    家庭收入以10万～15万元比例最高，为45％，其余依次为10万元以下40％、15万～30万元12％、30万～50万元2％、50万元以上1％。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场的巨大需求量。
   
    行业与职业特征体现出多样化与差异化
   
    工作单位性质以国企比例最高，为20.7％，股份公司、服务业、金融证券、IT行业相对接近，比例分别为14.2％、11％、9.5％、7.9％。
   
    潜在购房需求旺盛
   
    从被访问者现住房属性的调查结果分析，45％的被访问者自己拥有住房，与父母同住及租房比例相当，分别为27％、25％，后两部分群体是今后潜在的市场需求者，而第一部分群体尚存在一部分人有二次置业的愿望，同样是一种潜在的市场需求。
   
    购房需求特征分析
   
    购房计划多元化
   
    38％的被访问者选择1～2年内购房，打算一年内购房的比例为24％，2～3年内购房者比例为22％，选择3年以后购房比例为16％。近年来，随着新盘的频频面市，市场选择机会增大，购房者的选择余地也随之加大，导致购房计划表现出多元化的特征。
   
    地段、环境、价格成关注要素
   
    地段、环境、价格成为购房者主要关注要素，比例分别为27.3％、18.6％、39.6％,价格才是硬道理。在历次市场调查中，位置与价格始终是购房者最关注的因素，而环境并不是购房者最关注的因素。本次市场调查结果显示，被调查者对环境的关注程度有明显提升，间接反映出消费者环境、健康意识的加强；对户型的关注排在第四位，比例为5.1％，智能化设施、物业管理等因素对购房者影响不大。
   
    低价位住宅市场前景广阔
   
    对价格的接受程度集中在7000元／平方米以下，比例超过90％，其中5000元～6000元／平方米所占比例最高，为42％，其次为4000元／平方米占36％，3000元～4000元／平方米占15％。
   
    二居、三居是需求主力户型
   
    二居室、三居室是需求主力户型，比例超过80％，其中二居室比例为43％，三居室比例为45％；对一居室、四居室及四居以上的户型需求极少，分别为4％、6％、2％。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制了客户的购买需求。
   
    小户型成需求主流
   
    150平方米以下的户型面积指标成为大众需求主流，比例超过90％，其中80平方米～100平方米的单套户型面积成为首选面积指标，比例为40.4％，其次为100平方米～120平方米，需求比例为26％，80平方米以下需求比例为12.5％，120平方米～150平方米需求比例为11.8％对150平方米以上的户型需求比例为9.3％。
   
    多层带电梯板式建筑将成市场新流行
   
    对楼体建筑形式的选择，被调查者首选小高层板楼，比例为50％，其次为多层带电梯板楼，比例为26％，高层塔楼比例为18％、不带电梯的多层楼比例为7％，超低层建筑形式（别墅及TOWNHOUSE）仅4％。
   
    自住占绝对优势
   
    购房目的以自住为主，比例为90％。解决居住问题在今后一定时期内仍是购房者最主要的需求目的。
   
    关注升值潜力
   
    以方位为比较参数，被访问者购房区域首选朝南方向，比例为78％，其中最为关心地铁物业，选择比例为80％。关注升值潜力的比例高达88％以上。
   
    别墅还是一个长远的期望
   
    在本次问卷调查中，对别墅的需求提问，有405人选择了放弃，从一个侧面反映出大众群体对别墅需求的长远期望特征。番禺地区成为第一别墅需求目标，比例为46％，该地区的别墅情缘更多源自位置优越、交通便利（与城市中心区的连接）、环境景观与文化底蕴深厚、上风上水等综合因素。
   
    综合配套的需求特征分析
   
    会所配套
   
    对会所的需求已成为购房者重要的选择因素之一，比例超过50％。
   
    园林配套
   
    不需要特别的风格，舒适优美即可，是被访问者的第一选择，比例为31％。欧式园林风格与中式园林风格的选择比例平分秋色，各占28％，其中，对北方庭院风格的选择略高于对江南园林风格的选择，比例分别为16％、12％。并不刻意追求园林风格是大众群体对环境景观的突出需求特征。
   
    物业管理
   
    选择聘请专业的物业管理公司及公开招标的方式确定物业管理公司是被访问者集中的选择，比例分别为47％、39％。对物业管理公司的需求结论表现出购房者的市场成熟程度正在逐渐提升。
   
    获取房地产信息渠道
   
    报纸广告是购房者最大的信息来源渠道，比例高达71％。在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖及最具房地产广告传播的优势被消费者认同；电视广告以11％的比例，位居第二。这一市场信息值得关注。                                          （蓝马智业机构房地产研究室）