新加坡河畔黄昏

新加坡的房地产政策

    自20世纪六十年代以来，新加坡就开始着手解决住房问题，提出了“居者有其屋”的思想，至今已形成了一套以组屋政策为核心的较为完善的住房保障体系，现在有81%的居民居住在建屋局组屋。

   “住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展中的一个重要问题。一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。新加坡的“组屋”形式，不仅较好地处理了一系列复杂问题，实现了经济发展和社会稳定的平衡，而且探索出一套基于宏观调控、操作性很强的保障措施。

   1960年，新加坡成立了“建屋发展局”，并被政府赋予较大的职权，主要任务是负责规划与发展新镇、翻新及重新发展旧宅区以满足人民住房的需要，公平、有效地分配和管理住房产业，制定和推行能够辅助社区发展的住房政策。

   建屋发展局享有较大的职权，在财政上是独立的。建房费用主要来自政府贷款，可从财政部获得两种贷款：一种是利息为7.75%的60年贷款，用于兴建供出租的公共住房；另一种是利息为6%的10年贷款，用于兴建供出售的住房。建屋发展局的主要收入来源是房租、维修保养费、利息、代理收费等，其支出费用主要是偿还贷款利息及向政府缴纳土地税等。

   新加坡国民的住房主要有三类：一是政府组屋。二是公寓。这两类都是由建屋发展局负责建设的，公寓的条件要高于组屋。三是洋房，属于私人房产。目前，新加坡有89%的人居住政府组屋，11%的人住公寓和洋房。在初期，小户型住宅以出租形式为主，随着国家经济的发展和人民生活水平迅速提高，逐渐改建大套住房，并鼓励个人由租房改为购房。

印尼餐

    在住房出租和出售上，尽量照顾中低收入阶层，使这部分人能实现“居者有其屋”。新加坡在推行建房计划的初期，规定申请租住者家庭月收入必须低于500新元，且家庭人口不少于5人。家庭每月总收入在1，000新元以上者（后来改为2，500新元以上者）；户主及其家庭成员拥有任何其他房屋、建筑物或土地者；在提出申请30个月内出售自己的私人产业者，都不可以申请。同时，政府鼓励购买房屋，有至少房价三分之一的补贴。

    新加坡从1955年开始实行中央公积金制度，这项制度规定，任何一个雇员或受薪者，每月工资必须扣除一定比例，雇主也需按雇员或受薪者工资的上述统一比例，每月拿出一笔钱，统一存入中央公积金局，记在雇员或受薪者名下。中央公积金制度为新加坡人购房提供了资金来源。公积金存取业务由中央公积金局经管，职工调动工作时不会受影响。中央公积金实际上是一种强制储蓄，由中央公积金局统一管理，并向存款人支付一定利率的利息。公积金中30%可用于购房。凡年满21岁、能组成家庭，家庭月收入在6，000新元以下、不拥有其他产业的公民，都可申请购买组屋，并可提取公积金的1/2作为购房首付款。政府以高于公积金利息0.1%的利率为购房者提供贷款。购房者则用公积金偿还贷款，付款期限可长达25年。

    新加坡政府提供给国民的住房，称组屋。组屋大都分布在各地铁站周围，每座组屋按各族人口比例公平分配。组屋大多数为13层以上。底层不做住宅使用，而是作为活动场所或服务设施的地方。现在的新加坡到处是住宅小区，高楼林立，连原来住在周围小岛上的马来族渔民也住进了政府盖的组屋。一批批组屋的建设，一个个新社区的改造和兴建，不但改变了新加坡城市的面貌，也改变了人们的生活方式。在新加坡这个弹丸小国里，平时上街，根本感受不到拥挤，就是因为各组屋建设的设施配套，人们不需要集中在一个地方购买东西，在自己生活范围内就可以解决一切问题。因此，在新加坡住房民意调查中，93%的居民对国家组屋政策深表满意。

相比我们中国的房地产现状，未来将何去何从，想必新加坡的成功模式会给与我们很好的启发。

夜景

新加坡的城市规划

    作为凸现多元文化融合但仍以华人居民占多数的亚洲国际都会新加坡，经年累积的城市规划和建设经验值得中国借鉴。新加坡现己被公认为世界上最适宜居住的城市之一，到过新加坡的游客都会禁不住为这个城市的整洁，美丽和秩序而赞叹，其城市发展的基本经验就是科学而正确处理规划、建设和管理三者的关系，认为规划统领城市发展的路向，建设决定城市质量水平的高低，是一个动态过程；管理决定城市的核心竞争力，是一项综合手段。

    突出城市设计，科学编制概念性规划，新加坡政府十分重视城市发展规划的编制。在它立国最初期，就聘请联合国专家，历时四年高起点、高质量，编制整个新加坡范围概念性发展规划，以此为总纲，制定城市总体规划，城市分区规划和控制性详规，为未来30-50年城市空间布局，交通网络，产业发展等提供战略指导。

    新加坡的概念性规划确定以中心区为主体的星座结构，组团发展的科学空间布局，包括：绿色系统、山水系统和保护名胜古迹等城市规划。按照市中心——次中心——副中心的结构将全新加坡划为55个小区进行建设，组团和小区中布局合理，功能齐全，兼有就业、交通、休闲、居住等功能，居民就近就业，消费，尽可能减少对城市中心交通的压力，缓解上下班交通拥挤窘境。科学的空间布局造就了一流的人居环境，新加坡人的生活越来越舒适和便捷。

    新加坡这个花园城市规划的显着特点就是重视打造独特的城市形象，主要表现在道路、水系、建设、绿化的风格上。新加坡的景观、道路建设用叹为观止来形容实不为过。一下飞机，连接市中心宽广的迎宾大道就令人心旷神怡，在街道，城市快速道路两旁宽阔的绿化带中随处可以看到形态各异，色彩缤纷的热带植物，充分体现出赤道附近热带城市的特色，新加坡的河流和小径创造了一个岛中有岛的形象。

    以新加坡河为例，尽管只是一条15公里长的小河，但它依据河道的曲折和支流的蜿蜒，成功在沿岸周边开辟了一个个休闲场地，不仅实行了水清岸绿，而且修建了克拉克码头和许多娱乐设施，每天河里船艇穿梭，两岸游客如织，己经成了新加坡著名的旅游娱乐区。新加坡的建筑受寸金寸土的土地资源局限，多以高层建筑为主格调，而标志性的建筑群主要集中在新加坡湖畔的中央商务层，一座座新颖独特，气势宏伟建筑物，以其优美的建筑天际线、竖向轮廓线给人置身欧美大都市的感觉，具有强烈时代感。

    新加坡注重非建设空间的管制，处处体现对自然的保护和对人的关怀。为了保护岛屿的自然风光，将大约3000公顷的树林，候鸟栖息地、沼泽地规划为自然保护区，以改善城市的生态环境，从武吉知马热带雨林保护区到那些散布于公路旁的鸟类庇护所，所体现的是新加坡人尊重自然法则的思想。为了营造舒适惬意的人居环境，新加坡共建大小337个公园，包括组团之间建有大型公园和生态观光带，每个镇区建有10公顷的公园，居民住宅每隔500米建有1.5公顷的公园。这种见缝插针，重视绿化的环保理念和人本精神引领当地社会强调人和自然的和谐共生。从上个世纪九十年代新加坡着手建立连接各大公园，自然保护区，居民区公园的廊道系统，使广大市民能充分享用花园绿色休闲地，能有一种走出居家仿佛被大自然怀抱的感觉。而且新加坡凡是有山的建筑都依山就势，保持山景的完整，凡是临水住宅，都拥有大片的休闲区和亲水住宅，满足了人们“近山近水”的需求。

    新加坡意识到交通是城市的主要功能之一，而城市规划是建设和提高交通现代化的前题和保障。在城市规划的实施和管理中，新加坡注重城市基础设施的兴建，以超前的魄力，将土地面积的15%用于道路建设，使公路密如蛛网，地铁四通八达，铁路贯穿四方，尤其是泛岛快速公路，在全长不到36公里的路面上，建有13座立交桥和5座汽车天桥，加强了运输效力；由于公共交通的快速，便捷，市民减少了对私家车的需求量。从而减缓了城市交通的塞车赌车现像，提升了现代化大城市的运载能力。

    在新加坡，作为城市建设的重要组成部份，社区和商业网点布局要服从整体规划，大型住宅区的设计依照“城市规划——总体设计——建筑设计——景观设计”的部骤进行。一方面，城市规划指引了大型住宅区的开发方向；另方面，大型住宅区的开发也推动了城市规划的发展，在组团环境设计中，新加坡强调合理分布组团内的配套设施充分考量机动车和行人的进出口；设计中充分考虑自然与人文的景观轴线，注重实（建筑）与虚（空间）并重，相映成趣，使组团具有较好的围合感，视整个组团为一件环境艺术品，彰现组团立体和天际线的效果，利用不同的建筑宽度与高度，形成良好的外部轮廓审美效果。商业网点发展规划，是新加坡城市发展规划重点着墨处，它必须与交通发展规划同步进行，同步实施，这样做的好处是新加坡的商务、商业设施虽十分集中、密集，车辆川流不息，但给人的感觉是这座城市人口不多，十分闲适，非常干凈，井井有条。五级商业中心分配，使城市商业网络有序发展，也节约了土地资源，使商业区忙而不乱，忙而不挤。

    新加坡非常合理解决城市建设和历史文化遗产保护的矛盾。在大规模的现代化建设中，十分注重对传统历史的保护和延续，把历史文化遗产保护贯穿在建设项目选址，建设用地和建设规划工程管理之中。英国人早先建造的总督府和高等法院，拉福尔大饭店老楼、火车站以及许多老教堂等历史建筑原样保留，并整理一新。对历史文脉的延续还突出体现在保护丰富的历史建筑风格和整个地区的气氛，如保留下来有时代意义的乌节路，实笼岗路等街道以及牛车水、小印度和古老房屋以及各种风俗，都体现了建筑布局的传统和现代，东方和西方的完美有机结合。体现了承载历史的博大胸怀。

    新加坡政府认为，城市规划是一个理性推进过程，也是一个民主决策过程。近年来，当地政府在制定规模和政策方针时更加公开透明，推行阳光规划，建立清晰平衡的权责体系，公开权力运行的全过程，提倡换位思考，鼓励更多的公众参与规划进程和提供反馈意见。城市重建局定期召开专业团体参加的交流会议，讨论开发控制的政策方针，亦收集专业企业和开发商的意见，真正做到集思广益，以民为本。公开而科学的规划过程使投资者对规划和执行政策的公平性建立了信心。

    虽然是一篇长文，却还没有尽数新加坡的诸多成功之处。总结新加坡成功的准则，就是尊重民意、务实自立、政府清廉而又富有行政力度、科学客观地管理国家而从不自欺欺人、依法治国、有法无情。李光耀说：“新加坡成功的关键，是英国人留下的法治制度，而不是什么儒家文化。”

禾泽都林浩浩荡荡九十九人的新加坡之行团队。

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