拆迁需要规范的几个问题

     城市房屋拆迁，涉及到多方利益的互相牵制，存在多方权利博弈关系，需要从规则上进行多层次的设计。

第一层，拆迁方与政府管理部门的关系。拆迁人首先应当向政府管理部门申请拆迁事项，并报送拆迁有关的方案及补偿、安置费用，建设费用、安置用房等准备情况，政府管理部门作为拆迁的管理方，有权对拆迁方的资质、经济保障、信用评级、拟建设方案、补偿方案、安置方案等拆迁相关问题进行审查，对于符合城市发展规划的，建设资金落实，拆迁补偿资金、拆迁安置费用或者用房到位，应当在一定期限内办理拆迁许可证。如果政府管理机关在接到拆迁人申请之日起的限制期限内没有准许或者不予办理拆迁许可，拆迁方可以按照行政法有关规定进行行政复议、或者行政诉讼，这是给与拆迁方司法救济的法律途径。

第二层，拆迁方与被拆迁方的关系。拆迁方没有取得拆迁许可证，不得进行拆迁工作。拆迁方取得拆迁许可证之后，首先应当与被拆迁方协商拆迁补偿、安置的事宜，双方能够协商的，可以签订《拆迁安置、补偿协议》。《拆迁安置、补偿协议》签订之后任何一方翻悔的作为拆迁安置、补偿协议纠纷进行诉讼或者仲裁。《拆迁安置、补偿协议》是否有效，是否存在可变更、可撤销情形，按照《合同法》规定进行审理确认。双方达不成《拆迁安置、补偿协议》的，应当给与救济的途径，拆迁人与其他被拆迁人已经签订了《拆迁安置、补偿协议》的，可以参照同区域相同或者相近条件的被拆迁人《拆迁安置、补偿协议》约定条件，向公证处办理拆迁补偿、安置的提存，提存后可以向人民法院起诉，由人民法院委托第三方对拆迁房屋进行作价，这种作价应当却别于房屋买卖的作价，不是仅以被拆迁房屋的市场价格估价，而是应当按照被拆迁区域偏高的新建商品房屋价格单价，按照原有房屋面积的1.5倍建筑面积进行作价。

第三，拆迁方、被拆迁方、管理方三方关系问题。拆迁人与被拆迁人签订《拆迁安置、补偿协议》，或者司法机关裁定了拆迁补偿之后，拆迁人建成的房屋价格高于双方原协议补偿价格时，可以参照拆迁人新建的房屋标准市场销售价格确定拆迁补偿价格，政府管理机关可以行使管理权限，可以要求二次拆迁补偿费。由拆迁方在办理房屋预售许可证时，向被拆迁人支付原拆迁价格与拆迁人新建房屋价格的差价，不补偿差价的，政府管理机关可以不给于办理预售许可证。现在之所以发生一些被拆迁人在拆迁之前拼命，就是只有在拆迁之前拆迁方才会有秋雨被拆迁人，一旦签订了《拆迁安置、补偿协议》，房屋市场价格发生多大的涨幅，所带来的利益都与被拆迁方无关，使得被拆迁方心理上不能接受。从一定意义上讲，拆迁问题，就像是被拆迁方提供土地，拆迁房提供资金的一种合作开发房屋，所以新建房屋的市场价格溢价，被拆迁方应该有权享有。而且，这种思路，可以给与被拆迁人合理引导，不会把所有矛盾都集中在签订《拆迁安置、补偿协议》之前，也会尽量减少钉子户。

第四，被拆迁方之间的关系。如果拆迁方已经获得了拆迁许可证，绝大多数的被拆迁人已经同意签订了《拆迁安置、补偿协议》，由于个别的钉子户拒绝签订《拆迁安置、补偿协议》，给已经签订《拆迁安置、补偿协议》的被拆迁户的安置、补偿造成损失的，应当由钉子户被拆迁人承担一定的赔偿责任，以此限制钉子户拿被拆迁户群体力量为自己谋取私利。

第五，拆迁方的补偿拖欠问题。政府管理部门应当作为拆迁补偿的监督落实一方，对于没有实际补偿的，应当在新建房屋出售款中优先扣除支付补偿款，或者在新建房屋中优先扣除房屋交付给被拆迁方，确保被拆迁方利益不受损失。