海宁皮城董事长 任有法，董秘 李宗荣，调研时间 2012年11月12日

 

总体印象：海宁皮城是个三好学生，好公司、好行业和好管理。拥有内生和外延扩张双重动力和能力，基本初步实现产地和销地的联动模式，打通了批发和零售之间的探索渠道，最难能可贵的是成功做到“政府-公司-股东-租户-消费者-银行各方”多赢局面，这在很多公司都是连想不敢想的。它还创造性地克服了浙江义乌“小商品城”不能异地扩张的缺陷，将专业市场走向全国，当然这与市场经营品类和服务半径不同有关，但这作为一个国有企业而言，能有如此战略眼光和执行力，也是令人尊敬。而且海宁皮城这个团队也是零售行业中少有的杰出团队，经过这么长时间的跟踪，可以用“可靠”两字形容。在2015年之前都看不到海宁皮城的外延扩张天花板，业绩增长也是非常确定。祝福任总和它的团队能够将海宁皮城全国化版图在未来3-5年完成，再次创造一个连锁神话。

 

市场关心问题

 

1、关于海宁皮城本部市场的人流情况？

 

海宁皮城本部市场经营正常，人流也不错，今年十一期间，以汽车流量计算，约翻了一倍（去年停车场高峰时有7000辆/天，今年有15000辆/天）。今年前9个月，人流量与去年同期相比，增幅在个位数。

海宁皮城真正的旺季将在下一个周末到来（通常情况下，本部市场的经营旺季在11月10号左右），届时人流将会是现在的好几倍。

 

2、对皮衣今年销售情况的看法？

首先，在传统行业里，皮衣行业还算是非常不错的，全国1943家皮衣生产企业，目前没有一家倒闭的；

其次，今年以来，皮衣行业整体运营还算比较健康；

最后，受今年整个消费形势不好影响，皮衣的总消费量今年可能会有所下滑，但总销售额可能是增的（原因在于皮衣提价），其中不同企业经营实力不一样，有些企业的销售量可能是增的。小企业可能压力会比较大（海宁的租户主要是大中企业）。

 

3、关于大小非减持情况？

 

2013年1月，大非到期，主要是国资这边，不会减持。

2013年10月，2个小非到期，其中一个承诺不会卖。

高管未来还是会减持的，因为上市时给证监会有过承诺，该承诺类似期权，今年不用，明年作废（注：公司高管承诺，每年可减持比例不超过当年所持有股份的25%）。

原因：改善生活，增加资产流动性。

点评：高管减持今年最多还可减270万股，减持会对股价产生一定冲击。

 

4、外延扩张空间？

 

海宁本部：1－5期已经开业（不同市场的皮衣销售品种有严格区分），六期也在规划之中。六期市场总占地面积约289亩，规划总建筑面积45万平米，计划明年动工，六期公司计划做成一个综合体，里面计划建造有礼品中心、国际馆和外贸中心等。

外地市场：有多个外地市场在谈，如西安、乌鲁木齐和呼和浩特等。

关于新市场的开发进度？

公司计划1年1家，或2年3家也有可能。具体要根据公司的人力、物力、财力来决定。

 

5、对租金天花板的看法？

 

目前一期市场的转租价格（约1000多元/平米/月）应该就是租金的天花板，公司目前的租赁价格多数在300元/平米/月以下，未来还有足够的提租空间。

 

6、公司的核心竞争力？

 

对上游商户的掌控力（皮革市场运营的关键在于能否招商成功）；十几年的皮革市场运营经验。

 

公司经营情况：

 

1、关于海宁皮城四期、五期、过街天桥的经营情况？

 

四期市场：开业情况良好，只是目前人流量稍微有些少（原因主要是裘皮一年的销售旺季还没有到来，需要天气再冷一些）；

 

五期市场：今年9.26号开业，1－4层已全部开业（5－6层未开），装修要更高档一些，面积比较大，主要是大品牌。人流也略微少些，新市场需要培育；

 

过街天桥：租金水平比较高，平均达20000元/平米 /年（约是一、二期市场的10倍），目前也已经全部开业（29个铺位，共约2151平米），人流量比较好，定位为皮毛一体，与本部其它市场定位有错位。

 

2、对成都市场目前的经营情况看法？

 

成都市场目前的经营情况（主要指客流量稍少）公司认为是正常的，符合预期。原因主要是：①成都市场皮衣的销售旺季还没有到；②新市场需要培育。成都市场一般从11月的第二个周末，开始进入真正的旺季，上个星期六、星期天（9.27、9.28），车辆已经达到3500辆/天，不错。预计成都市场明年能恢复到正常水平（培育期最长不超过2年）。公司今年对成都海宁皮城的营销费用，没有上限，直到把市场客流做旺为止。

 

3、对佟二堡市场周边涌现出一批其它皮革市场的看法？

 

目前在佟二堡市场周边有两个新的皮革市场――上海广场与香港广场。上海广场：建面约15万平，目前招商不行（不到30%），上海广场最近找到我（注：董事长），求我们去收购它，按成本价。我们没答应。香港广场：约8万平米，目前已基本招商完毕，预计2013年8、9月份开业。我们不怕与这些皮革市场竞争，一方面就像百货商圈一样，大家一起把这个市场做大做强；另一方面，我们作为当地最大的皮革市场，佟二堡一期、二期、三期连成一片，从消费者角度来说，他们来佟二堡一定会来我们市场，因为我们市场足够大，消费者将没有时间再逛其它皮革市场。

 

4、如何看待海宁皮城？

首先，公司是个好公司，每年20%以上的业绩增长肯定是有的；

其次，行业是个好行业，皮衣是个消费升级+时尚类产品；

最后，海皮的团队是个好团队，核心高管经验丰富，对皮革市场认识深刻，且目前没有一个离开的。

 

5、政府对海宁皮城的要求？

政府对海宁皮城没有具体的考核指标，唯一的要求是“当好行业龙头，带动企业发展”。

政府每年对公司还有一定的补贴，公司即将拿到2块牌子（“国家体系品牌建设”、“国家内外贸试点”），以后都有相应的政策支持。

 

6、一个市场的建安成本？

正常情况下，一个市场的建造成本为2500元/平米（不含土地成本）

由于建造并不复杂，一个市场从开始到建成开业，时间通常在10－12个月。

 

--------------------------------------------------------------------------------------

调研时间 2012年3月20日

 

总体结论：海宁皮城的商业模式具有强大生命力，称得上是好生意，目前持续受到关注的重要原因是与小商品城“扩张增长”方面的差别。他们都是专业租赁市场，但是商品属性有很大差别。小商品城主要以批发为主，摊位形式；而海宁皮城则是批发+零售兼顾（公司按销售额分，批发、零售业务各占50%；按客流量分，95%为零售、5%为批发客户），类商场形式。批发形式的客户都是批发商，全国的流通能力很强，出了商品城基本就流向全国了。而海宁皮城由于兼顾批发零售特性，在新地域的复制具有基础-----举个最简单的例子，专业市场一般在举例城市中心几十公里的位置。为了买点儿小商品你会开车专门去一趟吗？但如果换了几千元上万元的皮衣皮具，则专门去逛一趟并不奇怪。至于说所谓小商品城是全国第一，海宁皮城只是第二因此有巨大的差别云云，那是不理解行业特性的表现。专业市场整体上是高度分散化的，在绝对占有率上的高度分散对于第一还是第二根本不重要，重要的是谁更具备扩张性。很简单,在一个5000亿的市场里我宁愿做绝对占有率10%的第三名，也不愿意做绝对占有率1%的第一名。

 

2012年1季报业绩情况：

 

预计业绩较好，主要来自商铺提租和房地产结算

2011年6月公司已开业项目（一、二、三期市场、佟二堡一期市场等）平均提租35%，

2012年1季度，部分提租效应开始显现；房地产（东方艺墅）今年1季度将结算较多，结算单价的提升（今年结算的将主要是2009年以后销售的房子，单价比2011年结算的房子（2008年销售）要高），毛利率也将有所提高。

 

中期股价催化剂：

 

成都项目和海宁本部五期招商情况将十分理想，4月中下旬公告实际招商情况，调研后再确认

成都海宁皮城仍旧保持供不应求（一铺难求），海宁本地的80%商户保证会过去（托关系和递条子的情况较为普遍），租金水平远超可行性报告中的70元/平米/月；

海宁本部五期项目招商情况也异常理想，公司商户实现双赢（原可行性分析报告预计五期项目租金为73.8元/平米/月），五期项目考虑的是如何提高门槛，吸引大品牌的入驻。

成都项目、五期项目、佟二堡二期裘皮市场都会在2012年9月份开始计算租金收入（2012年贡献4个月租金收入）。

成都项目、五期项目招商工作将在4月铺开，届时有望重现佟二堡二期裘皮市场（已经公告）的火爆场面，因为成都具有消费皮衣的气候条件，当地具有悠久皮衣消费习惯以及能力，成都是西南地区的战略重镇，对海宁皮城的战略布局意义非凡（谁不进入和谁将失去整个西南市场）。

 

提租情况：

 

海宁本地项目（一、二、三期）预计2012年平均提租10%左右；佟二堡一期项目，新乡项目预计2012年提租15%－20%.

2011年9月－2012年2月，皮衣的销售情况其实还是不错的，其中佟二堡一期项目的皮衣销售情况很好。

目前海宁本地商铺的转租价格平均在1.5万元/平米/年，而公司目前现有商铺的平均租赁价格在3000－4000元/平米/年,差距较大。且公司的商铺在下一年的提租幅度，已售商铺的转租价格提升幅度是非常重要的参考指标，虽然2012年转租价格提升幅度不到10%，但考虑到两者间巨大的价差，公司今年提租10%左右。

佟二堡一期2011年皮衣销售情况非常不错，且新招商的二期项目租金水平（192元/平米/月）已经高于一期项目的租金水平（165元/平米/月），因此一期项目2012年的提租幅度会至少在15%以上。

 

商铺的结算情况：2012年将有4个项目结算，分别为新乡海宁皮城（7100万元）、佟二堡二期原辅料市场（12115万元）、四期商务楼项目、三期的西区（三期是品牌风尚中心，分东、西两区，共有70多栋，东区的已经结算，西区的还有部分未结算）。四期商务楼、三期的西区是多数机构没有预期在2012年会结算的项目，预计该部分项目的结算收入在1.9亿元（四期商务楼结算7000万元，三期的西区结算1.2个亿）。

 

外延扩张情况：海宁本地六期、佟二堡三期都在计划中，另外公司目前也正在考察武汉、哈尔滨、济南、包头等地，预计2012年下半年会有新项目公告。

 

北京海宁皮城如果一切进展顺利，会在2014年开业。董事长任有法近期在财经节目波士堂中讲，海宁皮城一期目标是在全国开十个海宁皮城，目前除了已经公告在建或建成的成都、北京、佟二堡3个市场，还在考察的武汉、哈尔滨、济南、包头等地也是公司可能要布局的地方，2015年之前公司的外延扩张都看不到“天花板”。

 

高管解禁情况：公告高管于2012年3月解禁后，还会减持股票，但不代表不看好公司的未来发展。公司的6个高管在上市时有承诺，每年减持股份不超过其所持有本公司股份总数的25%，目前公司这6个高管还持有股份约1900万股（占比不到3.4%），2012年可减持量475万股（占比0.85%，总金额1.16亿元）。公司减持的原因在于高管的25%减持承诺其实就像期权，今年不用，过期作废。

 

2013年业绩情况：2013年主要靠2012年新开的3个项目（佟二堡二期裘皮市场、成都市场、海宁五期市场）贡献的全年租金收入+这3个项目销售的商铺在2013年结算，预计增速也会不错。