过了2015年5月，杭州楼市会是每月上涨一千的行情

则非

好久没写技术贴了，今日补一篇。

时间、空间

一位购房者，问得最多的无非是这么一个意思：价格怎么样，什么时候买？这里面包含了二个基本元素：空间、时间。价格是关于空间的，何时买是关于时间的，空间有高低震荡，时间有波段轮回。

我们拉一下过去几年来的杭州主城区楼市价格走势月线图，关于时间周期，杭州楼市基本是6的倍数，一个上升波段在4个6个月左右，其后会经历1个到2个的6个月调整。为什么调整比上升短，因为破坏比建设容易。所以，面对市场任何时候都不必感到恐惧，因为恐惧一定是短暂的，扛扛就过去了，要么一下子被击倒，总之一定是短暂的，不必恐惧。但建设漫长得多，因为建设并不容易。

从2006年8月到2008年9月，上升；2008年9月到2009年3月，调整；2009年3月到2011年4月，上升；2011年4月到2012年5月，调整；2012年5月到2014年5月上升，2014年5月至今，调整。

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再说空间，多年来，杭州楼市的价格一直有一条颈线，在23000左右，在上一轮的大牛市09/10年的时候，这个价格成为肩部，其后虽有短暂的突破却是顶。从10年后的近5年，主城区均价一直没有超过23000一线。23000不是没道理，按90平米，23000的单价，总价在207万，200万左右买套主城区标准三房，是大部分家庭的心理价位。

结构、趋势

建房子，最重要的不是立面，是结构。结构是骨架，骨架决定根本，多层的结构，绝不可能支撑起高层，高层的结构，用在多层上绝对是浪费。而立面这些颜值表象，总有一天雨打风吹去。

从最近一个高点，2014年5月以来，杭州主城区商品房价格走势呈现一个三角形整理，上下的波幅逐步缩小，运动被局限在越来越小的区域，意味着下一步必然是突破，向上还是向下突破，我想大家是清楚的，在行政政策、金融政策都支持的情况下，价格向上是大概率。

据报道，4月份，杭州楼市的存量达到了历史高值，16万套。有观点认为在如此大的存量下，即便后市有上涨，也将是缓步的上涨。看似这个观点符合逻辑，但我觉得市场很可能是恰恰相反，在突破趋势后是快步的上涨，平均价格一个月涨一千。

为什么市场将会是急涨？因为速度是相对的，虽然有历史最高的16万套存量，但4月份的销量是多少？1万套，按这个速度16万套的去化时间仅16个月，而在低迷期杭州的存量去化时间是多少，24-30个月。打个比方，你从市内道路驶入高速公路，速度的提升在1分钟内就完成了，不管是大货车还是小汽车，上了高速，速度差别不大。所以，一旦突破趋势，杭州的房价短期内就会进入快车道。

从历史上看，无论是2009年3月还是2012年5这两个转折点，其后价格的提升都是快速而非平缓的。

所谓趋势，在于势，势是能量累积后的爆发，从2012年底到2015年初，2年多的市场集聚在一时间爆发出来，这力量会是惊人的。

后市、展望

从2014年5月前期高点后至今的这一波调整已结束，未来2年内会走上升通道，2015年中到2017年中，会是楼市比较牛的时期，从空间点位比例来看，这波上升有望将杭州主城区的均价拉升到33000，即主城区普通三房的总价从200万这档涨到300万，50%的涨幅。

2017年将会是一个重要的节点，从国家战略来讲，亚投行经过2年时间逐步成熟发挥作用，股市的注册制全面实施1年多，可能届时中国还会开放资本账户，真正的金融时代全面到来。那时候，房地产的金融属性会逐步褪色，房子不再是唯一重要的抵押物，房子将更多的回归商品属性，个人认为那时候房产税会推出，房地产就真正进入新常态了。

感谢克尔瑞的朋友提供数据支持。

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