从历史看明天

以数字定量思路探讨杭州楼市走势

《房产天下》的编辑同志嘱咐我，希望能谈一些关于楼市未来走势的看法。这是一件非常困难的事，未来有很大的不确定性。我不是政府官员，政策走向并不比大家提早知道；我也不是项目开发老总，楼盘的底子并非一清二楚。作为一名普通的从业人员，我仅仅留心记录了杭州楼市自2006年下半年以来6年多的月成交记录。市场的走势，基于每一个参与者的决策，而每一个参与者的决策基于历史的经验和教训，今天就让我们做一番粗浅的探讨，看看是否能从杭州楼市6年的量价曲线中找出一些线索来推测明天的端倪。

我们将楼市每月的成交量、每月的供应量、每月的均价连成曲线，大致可以得到一张楼市的基本走势图（见图1）。运用一些基本的数学理论（有兴趣的朋友可以了解一下波浪理论、斐波那契额数列等基础的技术分析理论，在此不作展开）我们对杭州楼市做粗浅的时间、空间定量分析。

探讨一：杭州楼市的时间与空间定量粗探

其一，楼市有自己的时间定量：从有记录的2006年7月至2012年8月，杭州楼市大致有2波上升2波下降：

第一波：自2006年8月的低点（当月均价7667元/平米）到2008年9月的高点（当月均价18481元/平米），期间经历了25个月；其后受金融风暴的影响，楼市出现下跌，至2009年3月跌至阶段低点（当月均价11231元/平米）。这一轮的起飞到着陆，大致是25个月的上升与6个月左右的下降，一个周期大致是30个月。

第二波：从2009年3月楼市又遇大牛市，一直上涨到2011年4月（当月均价26881元/平米），其后由于宏观政策发力，进入下降通道，至2012年5月到最低点（当月均价15048）。

我们可以发现，第一波的上涨阶段是从06年8月到08年9月刚好是25个月，而第二波的上涨阶段从09年3月到11年4月，同样是25个月！再看下降，第一波的下降阶段从08年的9月到09年的3月，用了6个月，而第二波的下降从11年4月到12年5月，用了13个月，看似两次下降用时差距很大，但我们看图，从11年4月至11年10月共6个月间的降幅是非常大的，几乎占整个下降幅度的90%左右，其后7个月的降幅是窄幅震荡。从上升、下降的时间，杭州楼市呈现非常一致的对称性与周期性，一个完整的起降，大致经历2年左右的上升及半年左右的下降，呈现2年半左右的周期变动。

这是巧合还是规律？我们可以这么来理解：我们分析楼市最主要的两方参与者，开发商与购房者。一个普通项目，其主力开发周期一般是2年半左右，所以作为开发商，大致每过2年半左右就需要急迫的考虑拿新地新开发等可持续性问题；而作为杭州这样城市的主流阶层家庭，每过2年半左右又可以积攒起一定的积蓄，又会比较迫切的关注楼市、股市等投资市场。当无数参与者的财务、心理等变化在2年半左右有周期性的轮回，那么整个楼市必然也会表现出某种周期性的变化。所以，个人以为杭州楼市呈现的时间数字特性背后有其一定的内在合理性。

其二，楼市有自己的空间定量：我们取06年8月最低点8477，取08年9月最高点18481，取09年低点11231，通过这三个点，用等比数列来测算下一个高点值是27071，而实际上楼市在11年4月的月最高点均价记录是26881，两者仅相差190点，相差仅0.7%。以同样的等比数列来求导自11年4月26881点以后的低点，数字求导结果是16335，楼市实际最低点是12年5月的15048，相差也仅8.5%，而且我们应该看到楼市跌入1.6万元之后已是底部区间，窄幅震荡，并没有进一步深跌。所以说，从等比数列推导高低点是有一定合理性的，误差率完全在可接受的范围内。

探讨二：是政策左右市场，还是政策呼应市场？

毫无疑问，楼市受政策的影响很大。我们来看对楼市影响最大的限购令，国务院于10年9月底下达“新五条”要求高房价地区采取限购，杭州版限购令是2011年3月实施的，而杭州房价自10年9月至11年4月均价依旧处于上升阶段，市场的反应并未与政策完全同步，市场有市场的时间节奏。此外，一系列宏观政策比如说05年的国八条，以及70/90政策等等，都有非常深远的影响，但也同样，市场对政策均有滞后及不同步的表现。

所以，我们怎么看待政策呢？我个人人为“政策是对市场的呼应”，不应当把政策视为对市场的绝对控制。因为政策的制定者政府，也是市场的参与者，政府也受到市场各种因素的影响，无法置身事外。

目前，盛传房产税即将扩大试点。大家可能会非常关注房产税的实质内容是什么，但最值得关注的是实施房产税的动机是什么。从目前的信息来看，很大曾度上房产税是取代限购的一种长期制度建设，这样的出发点有利于房地产行业的长期稳定，是良性的，不必太过担心。

探讨三：历史走势说明怎样的未来趋势

我们再回到纯数字层面，对于杭州楼市的未来趋势，我们可以关注以下几个方面：

其一，楼市下方的支撑很强。在07年4月至10月、09年3月至12月这两段时间里，成交量非常大。这意味着许多人在这里购置了物业，他们的购置成本大家可以通过图示清楚的看出来。不管是自住还是投资，房产不像证券那样会发生大量的割肉清仓行为，为此，在这两个成交密集区就形成了很强大的阻力，阻止房价进一步下跌。

其二，楼市依旧处于上升通道中，如果我们将6年楼市价格曲线的各阶段高点及各阶段低点连成线，可得清晰的楼市趋势，目前虽然处于低位，但楼市的长期趋势并没有突破，楼市依然处于上升通道中。

其三，这一轮的反弹量能明显较前两次不足。12年3月以来的楼市反弹，其成交量较07年、09年相应阶段有明显的不足，量能的不足预示着楼市很大可能不是“V”型反转，而会走较为复杂的“W”型底，在底部区域会有一个较长的震荡过程。

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此文载于2012年10月刊《房产天下》