海南推行现房销售

接下来我们来讲海南，推行现房销售。

这个里面对于大家来讲，可能更多的关心的是你们有没有在海南买房子，我告诉在直播教室听我课的大部分朋友，你们还是具备了海南买房的资格的。

我有一个朋友，某银行的领导，他自己卖掉了一套房子，要退休嘛，就跑到海口买了个房子。本来海南是限购的，但是因为买房的销售员跟他们讲，现在可以用人才引进的办法，解决户口的问题和购买资格的问题，所以价格也不贵，1万多块钱一平米，在海南买了个房子。这个里面对于我们来说，海南出这个政策是有利的。

现房销售的作用

这是对于整个房地产去杠杆的很重要的东西。在我们研究规律的过程里面来讲，现房销售最大的作用是啥？最大的作用就是去杠杆。第2个，淘汰掉劣质的信誉不好的开发商。

比如说我们义乌有一个学员，最近在看房子，看了一个融创的，这两天又有一套别墅，两套在选择的时候，就纠结了，为什么？因为第2个别墅，总价跟平层差不多。因为前面的出了质量问题，房子推倒了重建的。要知道重建的房子肯定质量好，但是他心里有疑惑，要不要买？

这个里面来讲，如果这个房子都是现房销售的话，那么就没有这个问题。房子好与不好，你去看一看，楼板只有8厘米？我们无锡也出过这种情况，那看了就知道了不能买，没有信誉的口碑差了，小区就卖不掉。

如果去看了房子质量特别好，层高3米5，干挂都是用真石材，就跟我买这个小区一样。我们看了好多房子，这个房子层高净高3米25，大概15、16年买的，在之前已经放了四五年，我们买的时候也是现房，进来看一点没有漏水，也没有乱七八糟奇怪的味道，说明整个管道、整个工程质量都不错，我们就买了，住下来也确实不错。这就是现房销售的价值所在，能够优胜劣汰。

全国房企的杠杆

对于我们去研究这种新闻背后的价值，其实核心的就是要看全国房企的杠杆到底有多大。

你讲某房地产企业负债1万多亿，总资产1.4万亿，负债1.2万亿，或者说1.1万亿，这个时候几千亿的净资产，如果房地产一跌，跌个20%，好，资不抵债，银行的钱就不要还了。

国家也很害怕这一点，如果说企业的资产已经不抵债的时候，房地产就崩盘了，不是一家这么玩，基本上前20都这么玩。这个时候总归要有人出来带个头，海南出来带个头，就是给大家传递一个信号，看市场的反应。为什么前段时间恒大75折，核心的可能还是4月26号债务到期的问题。

我们来研究这个规律和发展趋势核心的，就是房地产的杠杆有点高了，在这个里面通过现房销售缓慢的去杠杆。但是这个事情大家不要想着在你的城市很快会推行，它需要很长的过程。

到底该不该买房

第3个问题就是当下这个时间节点该不该买房？

最近好多人都在问，我觉得一二线城市的房子该买还是得买，为什么？因为这个问题讲过好多遍了，城市化进程还不够。第2个我们讲这次疫情有一个人红了，张文宏，上海复旦大学附属学院的医生主任，这哥们一个人挽回了上海30%的颜值。

核心的问题是让有钱人看到有了钱还是得生活在上海，虽然很堵，人很多，但是能活命。武汉房价也不低，也很堵，但是疫情来了，武汉政府的应对跟江浙沪这帮官员们的应对水平差了十万八千里，有了钱还不是为了活得久一点？越是有钱的人时间相对越自由，所以很多时候一定要明白，人是一定会往大城市走的，如果你在一线以及二线头部的城市，别犹豫，该买还是买。

中国政府目前最大的困难，所有的困难核心一定是纠结在地方政府债务的平滑上面。地方政府如何能解决掉债务问题？其实很难的，你要想，这次疫情期间，国家给你们减税、减社保，工资还得发。地方政府很多物业出租了，要减。

现在我们小微企业的税从3%降到了1%，这都是钱，这是国家少收的钱。还有高速，现在高速都不收费，这些钱是国家损失的，损失了以后谁来买的单？肯定要有人来买单，如何去平掉这笔钱，怎么平掉？到最后就是大家分摊呗，社会主义核心的价值就在于把利益共享，你享受了改革开放的成果，在困难的面前，你也应当去分担社会主义国家所带过来的必须要承担的责任。

这个就是天下兴亡，匹夫有责。所以从资本的角度来讲，首先政府信誉是第一的。保护政府信誉，就是让政府不破产，让政府有比较好的信誉评级，这个时候肯定是让钱又回到政府。如何回到政府，无非就是财政收入、税收，还有卖地。

在这个时候你就会发现房子一定是一个好的税源，好的收入来源，可能卖地不怎么挣钱，大家不要认为说政府卖地很挣钱，政府拆迁，三通一平的建安成本，卖地的价钱是有限的。

有些地方可能会能挣点钱，大部分的不一定挣钱。但是在后期房产的买卖交易的过程当中，他所收取到的税收是比较可观的，所以这也是地方政府喜欢卖地的主要原因。