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房产商房价清单地价监测重庆财经 |
分类: 杂文/时评 |
根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元,利润率也达到25%以上。(新京报
利润超万亿!看到这么一个天文数字,我最想知道的是房产商是如何赚得这巨额利润的?所谓一个好汉三个帮,谁又是房产商大发其财的背后推手?为什么国际上房地产业的利润率一般在5%上下,而我国房地产行业的利润率却能高达在30%以上?
我还记得去年10月,南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌向《经济参考报》记者提供的一份其开发的楼产项目的成本清单。从这份清单显示,房价的构成中存在多个利益体,其中,地方政府、房产商、银行算得上“三甲”,——从拍卖土地价高者得、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面,三者形成一条高房价的制造链。
房地产是支柱产业,住房是居民的第一消费品,是生活必需品。发展房地产行业对地方政府的GDP很重要,但拉动经济不能影响居民正常的、必需的、最低的住房需求。可摆在老百姓面前的事实却是,一些地方政府过度依赖“土地财政”,已经成了助推高房价的帮凶。这份清单中列出的政府收益有六大项,几项合计约1600元/平方米,超过了房价的1/3。此外,政府还要收取税费和房屋维修基金等费用。政府成了房地产的最大受益者。
违规拿地是房产商利润最大化的另一个支点。国务院三令五申严禁开发商拿地囤而不建,去年九月底发布的《关于集约用地的通知》更是明确规定:对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。同时要求地方政府应该对开发商的囤地行为进行严厉查处。尴尬的是,国务院的通知声色俱厉,可地方政府却玩起了太极,各地的房产商疯狂拿地,地王频出,持地待沽。地方政府的容忍,让开发商的违规成本降到了最低,甚至是零。这都源于政府“经营城市”“卖地财政”的兴趣和冲动,在趋利中政府和开发商结成了利益共同体,渐渐偏离公共服务角色,极大地伤害政府的公信力。
为房产商攫取最大利润的另一个好帮手是银行。以前到银行办信贷不找熟人不陪笑脸不说好话是很难办成的。如今则不然,我们常常可以看到,在开盘的项目常看到多家银行现场办公,热情之至。服务上由冷到热的转变固然有银行提高服务意识成分,更多的则是利益驱动。用一位开发商的话说,银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来,房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块。清单显示,银行在房地产市场投资中的效益,每平方米收益在170元。
对于房地产业的暴利,全国人大代表陈万志呼吁:我国房地产业应去暴利化,尽快回归民生性。